1. 문제의 소재=2023.2.23. 최근 대법원은 재개발조합 설립인가 당시에는 1인이 사업구역 내 다수의 주택을 소유하였으나, 그 후 수인에게 이를 양도하여 분양신청기간 만료일 기준 수인이 소유하게 된 사안에서, “주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”고 판시하여(대법원 2023.2.23. 선고 2020두36724 판결), 조합설립인가 후 다물권자의 물건을 매수한 양수인에게 분양자격이 있는지와 관련하여 광주고등법원(광주고등법원 2020.1.23. 선고 2018누6446 판결/대법원 심리불속행기각 확정)과 부산고등법원(부산고등법원 2020.2.12. 선고 2019누23845 판결)이 상반되는 판결을 함에 따라 발생된 논란을 종결시켰다.
즉, 대법원은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조제1항제3호가 조합원 자격과 관련하여, ‘정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’고 규정함으로써 당초 1인이 다수의 부동산을 소유하던 중 양도로 인하여 여러명이 다수의 부동산을 소유하게 된 경우 조합원은 1인으로 인정되는데, 이때 양수인들에게 개별적으로 분양권을 여러개 인정하는 경우, ‘1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급’하도록 규정하고 있는 도시정비법 제76조제1항제6호를 잠탈하는 결과가 발생한다고 본 것이다.
이때, 도시정비법 제39조제1항제3호의 해석과 관련하여, ‘조합설립인가 시점부터’ 이른바 ‘다물권자’였던 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우 위 규정이 적용되어, 그 중 1명만을 대표조합원으로 본다는 것은 문언 해석상 명백한데, 조합설립인가 시점에는 여러 명의 토지등소유자에게 속해 있던 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권이 조합설립인가 이후 소유권 등의 변동으로 1명의 토지등소유자에게 귀속되었다가 다시 여러 명이 소유하게 된 경우에도 위 규정이 적용되는지 문제될 수 있다.
2. 관련 판례=이와 관련하여, 2023.2.2. 최근 부산지방법원은 “도시정비법 제39조제1항제3호의 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터’는 ‘조합설립인가 후 조합설립인가 시점부터 1명이었던 토지등소유자로부터’로 제한적으로 해석하여, 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원 수가 늘어나지 않은 경우에는 위 규정이 적용되지 않는다”고 보면서, “조합설립인가 당시에는 이 사건 부동산이 각기 다른 소유자의 것이었으나 이후 피고들이 이 사건 부동산들을 양수하여 일시적으로 다주택자가 되었다가 이 사건 부동산 중 일부를 원고들 등에게 양도함에 따라 조합설립인가일 기준 조합원 수의 증가를 초래하지 않은 이 사건 사안에 대하여는 위 규정이 적용되지 않는다”고 판단하였다(부산지방법원 2023.2.2. 선고 2020가합1298 판결).
즉, 조합설립인가 시점에는 여러 명의 토지등소유자에게 속해 있던 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권이 조합설립인가 이후 소유권 등의 변동으로 1명의 토지등소유자에게 귀속되었다가 다물권자인 위 1인으로부터 다시 소유권 등의 변동으로 여러 명에게 귀속된 경우에는 도시정비법 제39조제1항제3호가 적용되지 않는다는 것이다. 이 경우 각 양수인들에게 조합원 지위가 개별적으로 인정될 수 있으므로, 분양권을 1인의 대표조합원에게만 인정하는 등의 문제는 발생하지 않는다(단, 투기과열지구의 경우 도시정비법 제39조제2항에 따라 달라질 수 있음).
3. 결론=위 관련 판결과 대법원 2020두36724 판결을 종합하면, ‘조합설립인가 후 조합설립인가 시점부터 1명이었던 토지등소유자’로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에만 그 전원이 1인의 조합원으로 1인의 분양대상자 지위가 인정되는 것이므로, 다물권자로부터 수인에게 부동산이 양도된 사안에서 조합원 및 분양대상자 지위를 판단하기 위해서는 우선적으로 ‘조합설립인가 시점’ 부동산 권리관계에 대한 판단이 선행될 필요가 있다.