국토교통부는 2월 7일 보도자료에서 ‘질서 있고 체계적인 광역 정비를 위한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요 내용을 발표했다. 발표한 내용에 대하여 자세한 설명에 앞서 간단하게 한 줄로 설명한다면 ‘갈 길이 멀다!’로 압축된다.
이번 발표는 기본방침을 제시한 것이고 이것의 적용 여부는 지자체에서 수립 여부에 대한 여론 수렴 및 가능성에 대한 사전 검토를 시행하고, 이후 예산을 확보해서 기본용역을 포함하여 지자체에서만 2~3년을 진행해야 하는 사항이다.
그렇게 진행해서 결과가 나온다고 해도 확정이 되는 것이 아니라 국토부 및 관련기관과 협의를 통해 결정되어야 완료가 되는 사항으로 기본계획 고시까지 4~5년이 소요되어야 가부가 결정되는 사항인데 마치 가을에 적용돼서 1~2년 내 결과물을 받을 수 있을 듯이 기대감을 주는 모양새라 참 답답하다. 이어진 지자체 합동회의에서 지자체에서는 인프라가 부족하다고 난감해하고 있다.
용적률을 높여 기존 세대수 대비 1.5~2배의 세대수가 증가한다면 기반 시설인 도로 및 상하수도 등도 기존 대비 늘어나는 문제에 대해선 해결책이 없어 보이고, 가장 중요한 학교시설의 신축 및 증축이 선행되어야하며 생활권에 있는 공공 및 서비스시설도 인구 증가에 맞춰서 증축해야 하는 등 고민해야 할 부분이 1~2가지가 아니라 무수하게 많은 부분을 고민해야 하고 사전에 조율해야 하는 등 큰 난제를 가지고 있다.
▲재건축 시 500%의 용적률 적용=기존용적률 300%에서 늘어나는 면적을 사업자에게 그냥 증가시켜주는 것으로 사업대상지 주민들은 오해하고 있다. 정부의 기본적 구상으로는 기존용적률의 체계에서 추가로 늘어나는 용적률의 50%는 주민이, 50%는 공공에 기여를 기본으로 하고 있다. 그렇게 되면 세대수가 늘어나면서 부담해야 하는 공공의 기여에 대한 면적은 동반해 늘어나고 세대수가 늘어나는 만큼 밀도가 높아짐에 따라 주거환경은 나빠지는데 자기부담금이 일부 조정되는 것만 생각한다면 모르겠지만 향후 가치까지 생각한다면 용적률이 무조건 높아지는 것이 꼭 좋은 것만은 아니라는 생각도 해보아야 한다.
▲과연 용적률 500%를 적용할 수 있는 사업장은 얼마나 될까=1기 신도시를 포함 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등으로 발표함에 따라 서울, 경기, 인천, 강원, 경남, 광주, 대구, 대전, 부산 등 전국 총 49곳이 대상지가 되었다. 여기서 적용할 수 있는 사업장은 지역·지구/인접대지 일조권/학교 일조권/신축세대 규모를 받아 줄 수 있는 기반 시설이 준비되어야 하는데 가능한 대상지는 전체 1~2% 해당이 될 것으로 보인다.
발표한 계획을 적용할 수 있는 대형 단지도 용적률 400% 이상 초과 때 단지계획에서 여러 가지 난제를 바로 확인할 수 있었다. 가구당 제공해야 하는 공원의 면적과 주차대수의 확보를 위한 지하 5~6층으로의 계획, 복리시설의 대형화 및 시설의 공유화에 따른 각종 민원 문제 등 넘어야 할 산은 높고도 높다.
서울에 기존용적률 200%, 세대수 3,000세대 규모의 단지를 용적률 적용을 달리해서 시뮬레이션했을 때 300%의 용적률이 주거환경 등을 고려해서 가장 안정적인 모델이라고 보이며, 기존 250% 정비계획용적률 적용에서 300% 법적상한용적률 적용 때 증가하는 50%에서 기존 25%의 공공기여를 10%의 기여로 조정하는 것이 이번에 구상하고 있는 부분보다 더 주민에게 현실적인 혜택이 될 수 있다고 보인다.