정부의 재건축초과이익환수제 합리화 방안 발표에 따른 후속 법안이 심의 절차에 착수했다. 정부는 늦어도 상반기 내에 법적 절차를 완료하고 시행에 들어간다는 입장이다. 재건축 3대 규제 중 분양가상한제와 안전진단 기준이 이미 완화된 가운데 재건축초과이익환수제가 유일한 걸림돌이다. 따라서 재건축 활성화를 위해서는 법안 통과가 시급하다는 판단이다. 여기에 국회 국토교통위원회 수석전문위원실도 현실성을 감안한 개정이 필요하다는 검토보고를 내놨다. 지난 2006년 시행 이후 사실상 재건축부담금 산정 방식이나 감면 혜택 등에 대해서는 개선이 전혀 이뤄지지 않았기 때문이다. 이와 함께 재건축부담금의 부과 대상이나 다른 사업과의 형평성 등 법령의 미비한 점도 함께 개정이 이뤄져야 한다는 의견도 나왔다.

▲소규모재건축, 토지등소유자·신탁업자도 재건축부담금 부과 대상

김정재 의원이 발의한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안에는 재건축부담금 부과대상에 토지등소유자를 추가하는 방안이 신설됐다. 현행법상 재건축부담금 부과대상은 도시정비법에 따른 재건축조합과 신탁업자, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업의 조합으로 규정하고 있다.

문제는 소규모재건축을 조합이 시행하는 경우에는 재건축부담금이 발생하지만, 토지등소유자가 시행하는 경우에는 해당되지 않는다는 점이다. 실제로 법제처도 소규모주택정비법에 따라 토지등소유자가 직접 소규모재건축을 시행하는 경우에는 재건축부담금 부과대상이 아니라는 법령해석을 내린 바 있다.

따라서 이번 개정안에는 조합을 설립하지 않고 주민합의체를 구성해 소규모재건축을 추진하는 경우에도 토지등소유자에게 재건축부담금을 부과하는 방안을 담았다. 더불어 소규모주택정비법에 따라 지정된 신탁업자도 재건축부담금 부과대상에 포함시켰다.

이에 대해 수석전문위원은 공공시행자와 지정개발자의 개념과 역할은 소규모주택정비법과 도시정비법상에서 거의 차이가 없고, 주민합의체에 재건축부담금 부과 여부를 다르게 적용할 필요성이 없다고 판단했다. 따라서 재건축부담금 부과대상을 유형별로 명확하게 규정하기 위해 법률의 미비점을 개선할 필요가 있다고 주장했다.

▲재건축부담금 산정 개시시점, 사업주체인 ‘조합’ 설립 인가일로 해야

재건축부담금 부과개시시점을 조합설립인가일로 개선하는 방안도 합리적이라는 평가다. 현행법상 재건축부담금의 부과개시시점은 추진위원회 승인일로 규정하고 있다.

하지만 재건축사업의 사업추체가 조합이라는 점에서 개시시점을 변경해야 한다는 요구가 이어져왔다.

수석전문위원도 현실성과 소규모재건축과의 형평성 등을 이유로 개정이 필요하다고 판단했다. 추진위원회 승인일일보다 조합설립인가일의 주택가액이 일반적으로 높은 금액을 형성하고 있는 만큼 궁극적으로 재건축부담금의 규모를 줄이는 효과가 있을 것이란 전망이다.

특히 재건축부담금의 부과개시시점은 부담금을 구체적으로 산정하기 위한 제도 설계상의 요소로 입법자의 재량에 속하는 사항이라는 분석이다. 재건축초과이익환수제의 취지나 재건축시장·주택시장의 동향, 경기 전망 등 종합적인 여건을 고려해 결정해야 한다는 것이다.

따라서 현행법상 재건축사업의 권리·의무 주체인 조합이 설립되기 전부터 초과이익을 산정하는 문제나 추진위원회 구성이 필요 없는 소규모재건축사업과의 형평성을 감안하면 조합설립인가일로 조정을 검토해야 한다고 설명했다.

▲면제금액 1억원·부과구간 7,000만원 상향… 2006년 VS 2022년 물가·화폐가치·주택가격 차이 감안해야

재건축부담금이 면제되는 ‘조합원 1인당 평균이익’의 기준 금액을 현행 3,000만원에서 1억원으로 상향하고, 재건축부담금 부과구간을 7,000만원으로 상향하는 방안도 긍정적으로 검토할 필요가 있다는 의견이다.

검토보고에 따르면 재건축부담금 산정기준은 지난 2006년 5월 법률 제정 이후 변경 없이 유지되어 온 규정이다. 따라서 2006년과 2022년 현재의 물가와 화폐 가치의 차이, 주택가격의 차이 등을 감안하면 일정 부분 개정이 필요하다는 것이다.

또 미실현이익에 대한 부담금인 ‘재건축부담금’을 실현이익의 과세인 ‘양도소득세’과 비교해도 과도한 것으로 분석됐다. 실제로 조합원 1인당 평균이익이 9,000만원을 넘는 구간에서 재건축부담금의 부과율이 양도소득세의 기본세율보다 높아지는 만큼 재건축부담금 산정기준을 완화해야 할 근거가 될 수 있다는 설명이다.

더불어 국토교통부도 재건축부담금 산정기준이 2006년 제정 이후 변함없이 유지되어 현재에도 적용되는 것은 현실에 맞지 않다고 판단했다. 따라서 개정안과 동일하게 재건축부담금 면제금액을 1억원으로, 부과구간 단위를 7,000만원으로 상향하는 것이 적절하다는 의견을 제시했다.

▲1주택 장기보유자, 투기 아닌 실수요자… 감경 입법취지 타당

조합원이 속한 세대의 구성원이 재건축사업의 대상 주택 외에 다른 주택을 보유하지 않은 경우 보유기간에 따라 재건축부담금을 감경하는 방안도 긍정적이라는 평가다. 이른바 ‘1세대 1주택자’ 중 장기간 주택을 보유한 사람은 해당 재건축대상주택의 실수요자로 볼 수 있다는 판단에서다.

따라서 재건축대상주택을 일정 기간 이상 보유한 자에 대해서는 부담금을 완화하려는 입법취지는 타당하다고 입장이다. 이번 개정안에 따르면 1세대 1주택자가 보유 기간에 따라 △6년 이상 10% △7년 이상 20% △8년 이상 30% △9년 이상 40% △10년 이상 50%를 감면하는 방안이 담겼다.

다만 해당 개정조항은 재건축부담금을 감경하는 내용으로, 면제하는 내용이 포함되어 있지 않은 만큼 ‘감면’을 ‘감경’으로 수정할 필요가 있다고 지적했다. 또 재건축부담금 납부 의무가 원칙적으로 ‘조합’에 있고, 조합원은 조합이 해산된 경우 등에 한해 2차 납부의무를 부담하는 만큼 감경 주체는 ‘조합원’이 아닌 ‘조합’으로 수정하는 방안도 제시했다.

나아가 ‘재건축사업의 대상이 되는 주택’ 외에 다른 주택을 보유한 경우에 한해 감경하도록 규정하고 있어 ‘부대시설 또는 복리시설’을 장기 보유한 경우에는 재건축부담금 감경을 받지 못한다고 지적했다. 따라서 부대시설이나 복리시설을 장기 보유한 조합원에 대해서도 장기 보유 감면을 적용할 필요가 있다고 주장했다.

▲60세 이상 1주택자, 재건축부담금 납부유예 제도 도입 ‘찬성’

수석전문위원은 부과종료시점에 1세대 1주택자이면서 만 60세 이상인 조합원에 대해 재건축부담금의 납부를 유예하는 방안도 필요하다고 판단했다. 만 60세 이상인 자는 퇴직 등으로 인해 정기적인 수입이 많지 않을 가능성이 있고, 1세대 1주택자의 경우 주택을 처분하지 않으면 재건축부담금을 일시에 납부하기 어려울 수 있다는 점을 감안한 것이다. 따라서 재건축주택을 타인에게 처분하는 시점까지 재건축부담금의 납부를 유예할 수 있도록 하는 개정 규정은 입법취지가 타당하다고 결론을 내렸다.

심민규 기자 smk@arunews.com

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