건산연 “서울시 리모델링 공급 목표 달성하려면 수직증축 허용해야”

서울시가 공동주택 리모델링을 통한 주택공급 목표를 달성하기 위해서는 수직증축을 허용해야 한다는 분석이 나왔다. 또 수직증축과 함께 용적률 인센티브나 내력벽 철거 등에 대한 명확한 기준도 마련돼야 한다는 지적이다.

한국건설산업연구원은 지난 17일 발간한 건설동향브리핑에서 이런 내용을 담은 ‘아파트 리모델링 활성화를 위한 정책과제’를 제안했다.

2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(2021년 11월)에 따르면 리모델링으로 11만6,000세대의 신규 주택공급이 가능할 것으로 예측하고 있다. 2021년 8월 기준으로 보면 총 46개 단지가 리모델링을 추진 중이다. 이중 27개 단지(58.6%)가 강남 4구에 집중돼 있고, 1990년대 준공된 단지가 29개로 가장 많다. 기존 세대수는 2만2,835세대로 리모델링 후 세대수는 2만5,963세대로 3,128세대의 신규주택 공급을 계획하고 있다.

그런데 최근 정부는 리모델링과 상호 대체재 관계에 있는 재건축 규제를 풀고 있다. 지난 7일 발표한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에서도 재건축 규제를 대폭 완화한다고 예고했다.

결국 재건축과 리모델링 사이 사업성에 별다른 차이가 없는 단지의 경우 재건축 규제 완화에 따라 재건축으로 선회할 가능성이 크다. 기존 리모델링 추진단지의 경우 지속적인 추진 여부에 대한 논란이 생길 수밖에 없는 것이다.

특히 현재 리모델링 추진단지의 경우 주민들이 상당한 수준의 분담금을 부담하고 있다. 아파트 용적률에 여유가 있으면 수직증축이나 별동증축을 통해 신규주택을 공급하고 분양대금을 공사비로 충당해 분담금을 경감하는 구조다.

아울러 리모델링 후 주택가격 상승 폭이 분담금보다 커야 리모델링이 가능하다. 문제는 리모델링이 추진되는 상당수 단지는 상대적으로 가격이 높은 지역에 분포돼 있다.

박용석 선임연구위원은 “신규주택 공급 규모나 아파트 노후화, 경제성, 시급성 등을 종합적으로 검토해서 재건축이 필요한 노후아파트는 재건축을, 리모델링이 유리한 노후아파트는 리모델링을 추진해야 한다”며 “모든 아파트를 재건축 또는 리모델링으로 편중시키는 것은 소비자의 선택을 제한하는 것으로 각각의 특성에 맞는 활성화 대안이 필요하다”고 조언했다.

이를 위해 아파트 리모델링 수직증축과 용적률 인센티브, 내력벽 철거 등에 대한 명확한 판단기준이 마련돼야 한다는 것이다.

박 선임연구위원은 “수직증축을 허용하고 용적률 인센티브를 높인다면 신규 주택공급이 확대돼 주민들의 분담금을 감소시킬 수 있다”면서 “다양한 공간구조 개편을 위해 현행 내력벽 철거 금지가 풀린다면 소비자의 만족도를 높여 아파트 리모델링 활성화에 기여할 수 있다”고 밝혔다. 이어 “결국 수직증축이 허용되지 않으면 서울시 공동주택 리모델링 기본계획의 예측은 달성되기 어려울 것”이라고 덧붙였다.

박노창 기자 park@arunews.com