1. 서설=주택법상 지역주택조합 가입계약을 체결하면서 이른바 ‘안심보장증서’라는 별도의 확인서를 조합(추진위원회) 측에서 작성하여 가입계약자에게 교부하는 경우가 많은데, 이때 안심보장증서의 내용은 크게 ①조합설립인가 미신청, 사업계획 미승인 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우 납부한 분담금을 전액 환불할 것을 보장하는 것을 내용으로 하는 ‘환불보장 약정’형과 ②가입계약서상 명시된 사항 이외에는 어떠한 경우에도 추가 분담금이 없다는 것을 확약하는 것을 내용으로 하는 ‘확정분담금 약정’형으로 나뉘고 있다.
이러한 안심보장증서가 수수(授受)된 경우 그 내용이 ‘환불보장 약정’형이든 ‘확정분담금 약정’형이든 관계 없이 조합가입계약 체결 단계에서 안심보장증서의 법적 효력이 어떠한지, 그로 인하여 조합가입계약에 어떤 영향을 미치는지 최근 판결례를 중심으로 짚어보고자 한다.
2. 안심보장증서의 효력=하급심 판결은 안심보장증서의 효력에 관하여 ①무효설과 ②유효설로 나누어져 있다.
①무효설의 주요 논거로는 ‘지역주택조합(추진위원회)이 수령해 보유하고 있는 조합원 분담금 등은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물이고, 안심보장증서상 약정은 총유물인 분담금 자체의 감소를 발생시키는 총유물 처분행위에 해당하므로 그와 같은 약정을 체결하기 위해서는 총회 결의가 필요하고(민법 제275조, 제276조제1항), 총회 의결이 없었다면 안심보장증서는 무효에 해당한다’고 보고 있다.
반면 ②유효설의 주요 논거로는 ‘안심보장증서 작성 당시 가입계약자가 납부한 분담금이 존재하지 않아 총유물 자체가 존재하지 않는다거나 통상 가입계약자가 가입계약시 납부할 분담금의 관리 및 집행을 모두 조합에 위임하고 실제로 가입계약자가 납부하게 될 분담금이 사업 진행에 사용될 것이 예정되어 있어 안심보장증서 상 환급을 예정한 금원이 가입계약자가 납부한 분담금 그 자체라 볼 수 없다고 보며 이는 총유물의 처분행위가 아닌 단순채무부담행위에 해당하여 총회 결의 없이 안심보장증서를 발행하였다 하여 이를 무효라고 볼 수 없다’고 보고 있다.
이러한 견해의 차이에서 출발하여 ①무효설에 따라 안심보장증서가 무효에 해당한다면, 가입계약자들은 자신들이 교부받은 안심보장증서가 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결했고 이러한 착오는 조합가입계약의 중요한 부분에 관한 것에 해당하거나 안심보장증서가 무효임에도 유효한 것처럼 계약자를 기망해 조합가입계약을 체결한 것이라는 이유 등으로 조합가입계약의 착오 또는 기망에 의한 취소가 인정되고, ②유효설에 따라 안심보장증서의 효력을 인정한다면 조합가입계약의 취소나 해제가 인정되지 않는 결론으로 이어지는 것이 통상적이다.
결국 이렇게 엇갈리는 두 견해는 주택법상 지역주택조합은 설립인가를 받기 이전의 추진위원회 단계에 있다고 하더라도 비법인사단으로서 실체를 갖추고 있다는 것이 판례의 입장(대법원 1998.6.26. 선고 97누2801 판결 등)이라는 점에 비춰볼 때, 안심보장증서의 교부행위가 ‘총유물의 처분행위’에 해당하는지(=무효설) 아니면 ‘단순한 채무부담행위’에 해당하는지(=유효설) 여부에 대한 법률적 판단의 차이로 귀결된다. 이러한 차이는 앞서 살펴본 바와 같이 종국적으로는 조합가입계약의 하자 존부(存否)에까지 자연스럽게 이어지므로 하급심 판결에서는 이를 둘러싼 당사자들(조합과 가입계약자)의 치열한 법리 논쟁이 이뤄지고 있다.
3. 대법원 2022.3.17. 선고 2020다288375 판결=이렇듯 안심보장증서의 효력에 관하여 치열한 다툼이 전개되고 있는 와중에 최근 대법원은 조합가입계약과 이때 교부된 안심보장증서 간의 관계에 관한 판시를 내놓았는데 그 내용은 다음과 같다. 즉, “이 사건 안심보장증서상의 환불보장 약정은 이 사건 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적·사실적으로 일체로서 체결된 것이므로 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다. 따라서 안심보장증서상의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이므로, 원심으로서는 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 이 사건 조합가입계약의 무효 여부를 판단했어야 한다”라는 취지로 설시했다.
안심보장증서상의 환불보장 약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적·사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다고 명시적으로 판시하였다. 이는 ‘환불보장 약정’형 안심보장증서에 관한 사안이나 ‘확정분담금 약정’형 역시 납입금에 관한 특약 사항이라고 못볼 바 아니므로 마찬가지로 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계라고 보아야 할 것이다.
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