42차-1. 조합, 조합설립인가의 법적성격
1. 조합의 법적 성격
◯ 정비사업에서 조합은 재건축조합과 재개발조합 2가지가 있습니다. 주거환경개선사업은 조합을 설립하지 않기 때문에 위 2가지 조합의 법적성격을 보면 아래와 같이 어느 단계에 가면 공법상 법인으로 보고 있습니다.
가. 재개발조합
◯ 적용법은 2003. 7. 1. 이전에는 도시재개발법이었으나 2003. 7. 1. 도시 및 주거환경정비법이 시행된 뒤에는 이 법의 적용을 받습니다.
◯ 그리고 재개발조합은 공공행정 목적을 위해 구성된 공법상 법인으로 판단을 하고 있습니다.
나. 재건축조합
◯ 적용법은 2023. 7. 1. 이전에는 주택건설촉진법이었으나 위 날짜에 도시 및 주거환경정비법이 시행된 뒤에는 마찬가지로 이 법의 적용을 받습니다.
◯ 그리고 재개발조합과 달리 원래 민간사업자로 보아 민법상 비법인 사단으로 해석을 하였으나, 현재는 재개발조합과 비슷하게 공법상 법인으로 해석을 하고 있습니다.
2. 조합설립인가의 법적 성격
◯ 도시 및 주거환경정비법상 재건축조합, 재개발조합이 성립되기 위해서는 관할관청의 조합설립인가를 받고 법인 등기를 하여야 합니다.
◯ 이때 관할관청의 인가를 행정법상 ‘보충행위’라고 해석을 하는데, 이는 조합이 한 조합설립이라는 법률행위의 효력을 관할관청이 보충함으로써 그 효력을 완성하는 행위라는 의미에서 ‘보충행위’라고 해석을 하고 있습니다.
◯ 즉 조합설립이라는 기본행위와 인가라는 보충행위가 합해져서 조합설립이 효력을 발휘하게 되는데. 기본행위와 보충행위를 구분하는 이유는 기본행위인 조합설립에 법적으로 문제가 있어 무효가 되면 보충행위인 조합설립인가도 취소 또는 무효가 되게 됩니다.
42차-2. 토지등소유자의 동의방법
1. 토지등소유자 개념
◯ 토지등소유자 동의여부를 판단함에 있어서 가장 중요한 것은 ‘동의자의 수’입니다. 즉, 몇 명이 동의하였고, 동의율은 몇%이냐 하는 것이 가장 중요합니다.
◯ 따라서 토지등소유자가 과연 어떤 의미인지가 상당히 중요한데, 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의) 제9호에는 토지등소유자의 개념을 아래와 같이 정하고 있습니다.
9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
◯ 위 내용중 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 사업을 하면 토지등소유자가 신탁업자에게 신탁등기를 하게 되어서 등기사항전부증명서 기재상 소유자는 최종적으로는 신탁업자 1인이 되게 됩니다.
◯ 이럴 경우 외관상으로는 소유자가 신탁업자이지만 실질적인 소유자는 위탁자인 토지 또는 건축물 소유자이기 때문에, 신탁업자가 시행자로 지정된 경우에는 신탁을 한 위탁자(원래 토지등소유자를 말함)를 토지등소유자로 취급한다는 의미입니다.
◯ 한가지 유의할 점은 ‘신탁업자에게 신탁등기를 한 위탁자’만 토지등소유자가 된다는 말이 아니라 신탁등기를 한 경우에도 등기사항전부증명서상 소유자인 신탁업자가 아니라 위탁자가 토지등소유자로서의 권리를 가진다는 의미이다. 따라서 ‘신탁등기를 하지 않으면 토지등소유자가 아니다’라고 해석해서는 안됩니다.
◯ 재건축사업을 제외한 나머지 사업들은 ‘토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’라고 되어 있어 토지나 건축물 중 1개만 소유한 자, 2개 모두를 소유한 자, 아울러 지상권자도 토지등소유자에 해당합니다. 다만, 재건축사업의 경우에는 ‘건축물 및 그 부속토지’라고 되어 있어 건축물뿐만 아니라 그 부속토지도 동시에 소유한 자만 해당합니다.
◯ 둘 중 하나만 소유한 자는 재건축사업의 토지등소유자에 해당하지 않고, 건축물과 토지를 동시에 소유하고 있지만, 그 토지가 건축물에 부속된 토지가 아닌 전혀 별개의 토지인 경우에는 이에 해당하지 않을 수 있습니다.
2. 동의방법
◯ 토지등소유자가 정비사업과 관련하여 동의하는 방법이 임의대로 할 수 있는 것이 아니라 법에서 동의하는 방법을 정하고 있습니다.
◯ 도시 및 주거환경정비법 제36조(토지등소유자의 동의방법 등)에서 그 내용을 규정하고 있는데, 제1항을 보면 법에서 정하는 동의를 받아야 하는 사항을 1호부터 11호까지 규정하고 있으면서, 그 내용에 대한 동의를 받을 경우에는 “①....동의(동의한 사항의 철회 또는 제26조제1항제8호 단서, 제31조제2항 단서 및 제47조제4항 단서에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 제1항에도 불구하고 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
◯ 그리고 “③제1항 및 제2항에 따라 서면동의서를 작성하는 경우 제31조제1항 및 제35조제2항부터 제4항까지의 규정에 해당하는 때에는 시장·군수등이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 검인(檢印)한 서면동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다.”라고 규정하여 검인을 받은 서면동의서를 사용하도록 되어 있고, 법 시행령 제34조(동의서의 검인방법 등)에는 “①..... 동의서에 기재할 사항을 기재한 후 관련 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 검인을 신청하여야 한다. ②제1항에 따른 신청을 받은 시장·군수등은 동의서 기재사항의 기재 여부 등 형식적인 사항을 확인하고 해당 동의서에 연번(連番)을 부여한 후 검인을 하여야 한다. ③시장·군수등은 제1항에 따른 신청을 받은 날부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 한다.”라고 규정하여 검인발급 방법에 관하여도 명확하게 규정하고 있습니다.