지난 기고에서는 상가를 제외한 아파트 전체를 리모델링하는 ‘조합을 설립’하기 위한 동의요건에 대해 살펴보았고, 이번 기고에서는 그와 비교하여 상가를 제외한 아파트 전체 리모델링의 ‘허가’를 위한 동의요건에 대하여 살펴보고자 한다.
주택법은 리모델링을 ‘주택단지 전체 리모델링’과 ‘동별 리모델링’으로 나누어 정하고 있고, 다른 주택법 규정에 비추어 주택단지 중 상가를 제외한 아파트 전체를 리모델링하는 것이 주택단지 전체 리모델링의 일반적인 경우이므로, 주택단지 중 일부 상가가 리모델링의 대상에서 제외되더라도 나머지 전체 아파트 동이 리모델링 대상에 포함되고 리모델링으로 인해 주택단지의 전체적인 형상이 변경된다면 ‘주택단지 전체 리모델링’에 속하는 것으로 봄이 타당하다는 점에 대하여 지난 기고에서 살핀 바 있다.
주택법은 리모델링 ‘조합설립’을 위한 동의요건에 대해서는 제11조에서 직접 정하고 있으나, 리모델링의 ‘허가’를 위한 동의비율에 대해서는 특이하게도 법 제66조의 위임을 받은 시행령 제75조제1항의 별표4에서 정하고 있다.
그에 따르면 ‘주택단지 전체 리모델링’의 허가를 위해서는 ①주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 ②각 동(棟)별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 요하는데, 전자에 대해서는 각 3분의 2이상의 결의, 후자에 대해서는 각 과반수의 결의를 요하도록 한 조합설립의 동의율과는 그 형식과 숫자에서부터 차이가 있다.
또 리모델링 허가의 경우 위 시행령 별표4에서 “리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다.”라는 단서를 붙이고 있는데, 해당 규정의 문언상 이는 위 ①과 ②의 동의요건 모두에 적용된다.
그러한 단서 규정은 조합설립의 동의요건 규정(주택법 제11조)에는 없는 것인데, 여기서 ‘권리변동이 없는 경우’라는 것이 어떤 경우를 의미하는지 문제될 수 있다.
이에 대하여 서울행정법원은 당 법무법인이 수행한 사건에서, 주택법 제76조에 따르면 조합의 규약이나 세대수 증가를 수반하는 리모델링으로서 권리변동계획에서 달리 정하고 있는 경우가 아니라면, 공동주택의 소유자가 리모델링에 따라 전유부분의 면적이 늘거나 줄어드는 경우 집합건물법 제12조 및 제20조제1항에도 불구하고 대지사용권은 변하지 않고, 리모델링에 의하여 일부 공용부분의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우 집합건물법 제12조에도 불구하고 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 않는다고 규정하는 점 등에 비추어, 주택단지 내의 리모델링을 하지 않는 별동의 건축물인 상가의 소유자에게는 권리변동이 발생하지 않는 것이 원칙이라고 보았다.
즉, 리모델링 조합의 규약이나 권리변동계획에서 달리 정하고 있는 경우가 아니라면, 리모델링을 하지 않는 상가의 소유자에게는 권리변동이 없으므로, 상가의 소유자는 리모델링 허가를 위한 동의비율 산정에서 제외됨이 원칙이다.
이에 따르면, 상가를 제외한 아파트 전체 리모델링의 ‘허가’를 위한 동의율은, 리모델링의 대상이 아닌 상가 소유자들에게 권리변동이 발생하는 특별한 사정이 없는 한, ①리모델링의 대상이 아닌 상가를 제외한 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 ②리모델링의 대상이 아닌 상가를 제외한 나머지 각 동(棟)별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 요한다.
상가를 제외한 아파트 전체를 리모델링하는 ‘조합의 설립’에서는 상가 소유자가 위 ①의 주택단지 전체 동의요건에 포함되었던 것과 차이가 있다.