1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재개발·재건축조합과 분양신청 기간 내 분양을 신청한 조합원 간 분양계약이 체결된 이후, 분양계약에 따른 계약 해제시 해당 조합원은 조합원 지위를 상실하고 곧바로 현금청산자가 되는 것인지 문제된다.

위와 같은 조합과 조합원 사이의 분양에 관한 법률관계는 도시정비법, 정관, 관리처분계획에 의해 정해지므로 해당 조합원이 현금청산자가 되는지 여부에 관해서는 분양계약서 내용 외에 도시정비법, 정관, 관리처분계획 내용을 종합적으로 검토할 필요가 있다.

2. ‘조합과 조합원 사이 분양에 관한 법률관계’에 관한 판례 입장=대법원은 재개발·재건축조합이 행정주체의 지위에서 도시정비법에 따라 수립하는 관리처분계획은 독립된 행정처분에 해당한다는 입장에서(대법원 2009.9.17. 선고 2007다2428 판결 등 참조), 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정할 수 없다고 보고 있다(대법원 2005.7.15. 선고 2004두12971 판결 등 참조).

이에 따라 서울고등법원은 “조합원과 재건축정비사업조합 사이의 분양에 관한 법률관계는 도시정비법, 재건축정비사업조합의 정관, 관리처분계획 및 이전고시 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니라 할 것이고, 관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 재건축정비사업조합 사이에 체결된 분양계약은 조합원과 재건축정비사업조합 사이에 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는 것에 불과하다. 따라서 조합의 정관이나 총회 결의 등에 달리 정함이 없는 한, 재건축정비사업조합이나 조합원이 분양계약상의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제한다고 하더라도 조합정관이나 관리처분계획 등에 의하여 형성된 법률관계까지 실효된다고 해석할 수는 없으므로, 분양계약의 해제로 인하여 그 조합원의 조합원 지위가 상실된다거나 또는 현금청산대상자가 된다고 할 수 없다”고 보았다(서울고등법원 2014.10.15. 선고 2013나35797 판결 참조)

대구지방법원도 같은 취지에서 도시정비법, 관리처분계획, 정관 등 어디에도 분양계약 해제의 경우 현금청산자가 된다는 취지의 규정이 없다는 이유로 설령 분양계약상 계약 해제 사유가 발생하였다고 하더라도 해당 조합원은 곧바로 현금청산대상자가 될 수 없다고 보았다(대구지방법원 2019.12.19. 선고 2018가합204798 판결, 위 항소심 대구고등법원 2020나20389 판결도 이 부분 제1심 판결 이유를 그대로 인용함).

한편, 조합원 분양계약에 분양계약 해제 사유를 규정하면서 동시에 이에 따라 계약이 해제될 경우 현금청산하도록 규정한 것과 관련하여, 서울행정법원은 사법상 계약에 해당하는 분양계약에서 정관이나 관리처분계획에서 예정하지 아니한 의무 등에 관하여 정하더라도 유효하다는 점을 근거로(대법원 2008.12.24. 선고 2006다73096 판결 등 참조), 분양계약 당사자인 조합과 조합원 사이에 분양계약 해제 사유 발생시 조합원 자격 상실에 관한 의사의 합치가 있다고 보아 분양계약 해제만으로 곧바로 현금청산대상자가 된다고 보았다(서울행정법원 2021.3.23. 선고 2020구합59703 판결).

그런데 이후 해당 조합원에 대한 제명 및 관리처분계획의 변경과 이전고시까지 이루어져 항소심에서는 조합원 지위나 수분양자 지위 확인을 구하는 원고의 청구가 법률상 이익이 없다는 이유로 각하하였으므로, 분양계약의 유효 여부와 별개로 위 제1심 판결을 일반화하여 정관, 관리처분계획 내용과 관련 없이 분양계약 해제만으로 해당 조합원이 곧바로 조합원 지위를 상실한다거나 또는 현금청산자 지위를 취득한다고 보기에는 어려움이 있어 보인다.

3. 중도금 등 미납에 따른 분양계약 해제 사유 발생 경우=대부분의 조합원 분양계약서는 ‘중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때’를 조합원의 귀책사유에 따른 조합의 계약 해제 사유로 정하고 있다.

조합이 분양계약 해제권을 행사하는 경우 분양계약이 관리처분계획 등에 의해 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는 이상, 분양계약 해제만으로 해당 조합원이 곧바로 현금청산자 지위를 취득한다고 보기에는 어려움이 있고, 추가로 정관 또는 관리처분(변경)계획에 분양대금 미납으로 분양계약이 해제되는 경우를 현금청산대상자로 규정하는 것이 적절하다. 나아가 조합 정관에서 총회 의결을 통한 조합원 자격 상실(제명)에 관하여 정하고 있다면 총회 제명 의결을 통해서도 조합원 지위를 박탈할 수 있으며, 재개발·재건축 사업 진행을 위해서는 반드시 조합원의 현물출자 외에 분담금 납부가 뒷받침되어야 하는 이상, 분양대금 미납 사유가 제명 사유에 해당함에는 어려움이 없을 것으로 보인다.

참고로, 조합은 분양계약을 해제하지 않고 미납 분양대금에 대한 지연이자(연체료)를 계속 가산하여 청구할 수 있고, 입주시 공급 부동산에 대한 보존등기와 동시에 분양대금 미납금 상당을 청구채권으로 한 가압류도 가능하다.

4. 결론=정리하면, 분양계약서에서 분양계약 해제 사유에 관하여 정하고 있고 실제 해제 사유가 발생하였다고 하더라도 정관 또는 관리처분계획에 해당 사유로 인해 분양계약이 해제된 경우를 현금청산대상자로 규정하고 있지 않다면 분양계약이 해제되는 조합원이 곧바로 조합원 지위를 상실하고 현금청산자가 된다고 보기는 어려울 것으로 보인다.

그러므로 정관 또는 관리처분계획에서 중도금 미납 등으로 인한 분양계약 해제 경우를 현금청산대상자로 규정하면서 그 외 사유로 인한 분양계약 해제 경우에 대해서는 아무런 정함이 없다면 기타 분양계약 해제 사유(입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 또는 조합의 기타 이행불능) 발생만으로 해당 조합원이 현금청산자 지위를 취득한다고 단정하기는 어려워 보인다.

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