1. 사안의 개요=조합원이 분양신청 기간 내 분양신청을 하고 그 분양신청 내역을 반영하여 조합원 분양을 받는 것으로 관리처분계획 인가 고시까지 이뤄진 후 조합에서 정한 분양계약 체결 기간 내 분양계약을 하지 않다가 분양계약 체결 기간 도과 후 계약금을 입금한 사안에서 분양 대상 조합원 지위가 유지되는지 문제되었다.

2. 하급심 법원의 판단=도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 주택재개발정비사업조합의 정관이나 관리처분계획에서 조합이 조합원들에게 ‘분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것’을 요구하면서 ‘그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다’고 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이다. 위와 같은 내용을 정한 정관이나 관리처분계획은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 분양계약 체결 의무를 위반하여 분양계약을 체결하지 않는 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이다.

피고 정관 제11조제2항은 “분양계약 기간 내에 계약을 체결하지 아니한 자는 분양계약 체결기간의 종료일 다음날부터 조합원 자격을 상실한다”고 규정하고 있고, 제45조제8항은 “조합원이 관리처분계획인가 후 조합이 따로 정하여 통지하는 기한 이내에 분양계약 체결을 하지 않는 경우 같은 조 제4항의 규정을 준용한다”고 규정하고 있다. 위 각 규정에 의하면, 피고가 공고한 분양계약 체결기간 내에 피고와 분양계약을 체결하지 않은 피고 조합원은 분양계약 체결기간의 종료일 다음날부터 피고 조합원의 자격을 상실하고, 현금청산 대상자가 되며, 제45조제4항에 따라 피고는 분양계약 체결기간의 종료일 다음날부터 60일 이내에 해당 피고 조합원에 대하여 수용재결을 신청할 의무를 부담하게 된다.

원고는 피고 정관의 상위법에 해당하는 도시정비법과 재개발조합 표준정관은 피고 정관 제11조제2항, 제45조제4항 및 제8항과 같이 ‘분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우’를 ‘조합원 자격 상실 사유’로 규정하고 있지 않으므로, 위 피고 정관 규정은 적용될 수 없다는 취지로 주장하나, 조합원 자격 상실 사유를 규정한 도시정비법 규정이 강행규정이라거나, 재개발조합 표준정관이 법적 구속력이 있는 규범에 해당하여 도시정비법 규정과 재개발조합 표준정관에 위반하여 조합원에게 불리한 내용을 규정한 피고 정관 규정이 무효라고 해석할 아무런 근거가 없다. 게다가 ‘분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우’를 ‘조합원 자격 상실 사유’로 규정한 피고 정관 제11조제2항, 제45조제4항 및 제8항은 피고가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 이 사건 정비사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이라는 측면에서 피고 조합원에게 일방적으로 불리한 내용의 규정이라고 보기도 어렵다.

따라서 피고 정관 제11조제2항, 제45조제4항 및 제8항이 도시정비법과 재개발조합 표준정관의 내용과 달리 ‘분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우’를 ‘조합원 자격 상실 사유’로 규정하였다고 하더라도 위 규정은 유효하다고 봄이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

원고는 또한 이 사건 안내문에는 “분양계약체결의 의사가 없다고 판단될 경우, 조합정관 및 관리처분계획에 따라 현금청산 될 수 있음에 유의하여 주시기 바랍니다”라고 기재되어 있는데, 원고는 피고 조합장에게 분양계약 체결 의사를 표시하고, 분양계약 체결기간이 경과한 이후 피고 명의의 계좌로 계약금, 중도금을 송금하기도 하였으므로, 원고는 ‘분양계약 체결의 의사가 없다고 판단되는 경우’에 해당하지 않는다는 취지로도 주장한다. 그러나, 이 사건 안내문에 ‘계약금 입금 확인증’을 분양계약 체결시 구비하여야 할 서류로 명시하고 있고, ‘5. 기타 유의사항’ 제1항에 “분양계약 구비서류가 완비되지 않더라도 계약금이 해당 계좌로 입금된 경우 분양계약자로 인정한다”라는 취지의 문구가 기재되어 있음에 비추어 볼 때, 피고는 분양계약 체결기간 내에 피고 명의 계좌로 계약금이 입금되었는지 여부를 조합원들의 분양계약 체결 의사를 객관적으로 확인할 수 있는 주요 지표로 삼았다고 봄이 타당하다. 그런데, 원고는 이 사건 안내문에 기재된 분양계약 체결기간이 경과한 2021.3.31.에서야 비로소 피고 명의 계좌로 계약금을 입금하였으므로 원고의 위 주장 역시 받아들이지 않는다.

3. 결어=위 사건 판결례에서 보듯 법원에서는 분양신청을 해서 분양 대상 조합원으로 관리처분계획 인가 고시가 이뤄진다고 하더라도 분양 계약 체결 기간 도과 후 계약금 입금 시 조합원 지위에서 이탈해 현금청산대상자가 된다고 하는 바, 조합원 입장에서는 분양 계약 체결 진행 유무 및 진행 시 그 기간을 면밀히 체크하여 계약금 등 입금 없이 분양계약 체결 기간이 도과하는 것에 주의해야 할 것이다.

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