수용재결은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제34조, 제50조 등에 근거한 행정처분을 의미한다. 사업시행자가 수용재결 신청을 하면 관할 토지수용위원회는 손실보상금을 정하여 피수용자의 토지 등을 수용하게 한다는 내용의 수용재결을 하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제63조에서 토지보상법을 준용하는 바, 재개발사업조합은 위 규정에 따라 현금청산자에게 손실보상금을 지급하고 요건을 갖춘 세입자에게 주거이전비·이사비 등을 보상할 의무를 부담한다.

수용재결은 강제수용 결정의 최종적 판단절차에 해당하기에 그 효과도 꽤나 강력하다. 재개발사업조합은 손실보상금 지급을 조건으로 하여 수용의 개시일에 수용 목적물의 권리를 원시취득하고(제45조), 현금청산자들은 수용의 개시일까지 수용목적물을 재개발사업 조합에게 인도·이전해야 하는 의무를 부담한다. 법에서 정한 대로 의무가 이행된다면 아무 문제가 없겠으나, 현실은 그리 만만치 않다. 위 의무를 위반하여 공사가 지연되는 재개발사업 현장이 제법 많다.

재개발사업조합이 취하는 법적 대응수단은 어떤 것이 있을까. 민사적으로는 건물인도 소송과 건물인도단행가처분 및 부당이득반환청구소송을 꼽을 수 있고, 형사적으로는 토지보상법 위반을 이유로 한 고소를 꼽을 수 있다. 이러한 법적 대응수단은 오래전부터 확립되고 검증된 방법이어서 수용재결로써 권리를 취득하기만 하면 위와 같은 대응수단을 진행하는 데 무리가 없다.

그런데 지금은 고려해야 할 사항이 하나 더 있다. 바로 이주정착금, 주거이전비 및 이사비(이하 주거이전비 등)를 지급해야 하는 점이다. 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결은 “재개발사업 조합이 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 수용부동산의 손실보상금에 더하여 주거이전비 등도 함께 지급해야 한다”고 판시하였는 바, 현재 재개발사업 조합이 건물인도를 받기 위해서는 요건을 갖춘 자에게 주거이전비 등을 지급해야 한다.

위 문제는 건물인도와 건물인도단행가처분에만 적용되는 것이 아니다. 주거이전비 등이 지급되지 않으면 현금청산자는 재개발사업 조합에게 부동산의 사용·수익에 대한 부당이득반환의무도 부담하지 않는다(대법원 2021.7.29. 선고 2019다300484 판결 등 참조). 나아가 토지보상법 위반을 이유로 한 고소 사건에서도 대법원은 다음과 같은 이유로 주거이전비 등을 지급하지 않으면 토지보상법 위반죄로 처벌할 수 없다고 보았다(대법원 2021.7.29. 선고 2019도13010 판결).

“사업시행자가 수용재결에 따른 보상금을 지급하거나 공탁하고 토지보상법 제43조에 따라 부동산의 인도를 청구하는 경우 현금청산대상자나 임차인 등이 주거이전비 등을 보상받기 전에는 특별한 사정이 없는 한 구 도시정비법 제49조제6항 단서에 따라 주거이전비 등의 미지급을 이유로 부동산의 인도를 거절할 수 있다. 따라서 이러한 경우 현금청산대상자나 임차인 등이 수용개시일까지 수용대상 부동산을 인도하지 않았다고 해서 토지보상법 제43조, 제95조의2제2호 위반죄로 처벌해서는 안 된다.”

결론적으로 재개발사업 조합으로서는 주거이전비 등 대상자를 사전에 명확히 파악하고 금원을 지급할 필요가 있다. 위 문제로 공사가 지연되는 것은 너무나 안타까운 일이다.

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