문턱 낮아지는 안전진단… 목동·상계 등 재건축 추진길 ‘활짝’

정부가 안전진단 규제를 대폭 완화함에 따라 노후 단지들의 재건축 추진이 활발해질 전망이다. 안전진단 평가항목에 대한 개선은 물론 재건축 판정점수 범위까지 완화됨에 따라 통과 가능성이 높아졌기 때문이다. 특히 재건축 추진 단지들의 발목을 잡았던 공공기관 적정성 검토마저 사실상 폐지됨에 따라 양천구 목동신시가지, 노원구 상계동 일대의 재건축이 본격화할 전망이다.

국토교통부는 지난 8일 국민 주거안정 실현방안의 후속조치로 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로 지난 2015년 주거환경 중심 평가 안전진단을 도입하면서 주거환경에 대한 평가를 강화한 바 있다.

하지만 지난 2018년 구조안전성 비중을 상향하고, 안전진단 결과에 대한 공공기관 적정성 검토를 의무화하는 등 구조안전 중심평가로 개편했다. 사실상 안전진단이 재건축의 규제수단으로 운영되면서 재건축 통과 건수가 크게 줄어든 상황이다.

이에 따라 국토부는 8·16 대책 등을 통해 제시한 안전진단 기준 개선 방향을 구체화해 주거환경 중심평가 기준을 마련하게 된 것이다. 안전진단 기준이 인위적인 규제수단이 아닌 재건축 여부를 평가하는 제도로서의 역할을 수행할 수 있도록 하겠다는 취지다.

▲평가항목 배점 개선, 구조안전성 배점 50→30%로 하향… 주거환경·설비노후도는 30%로 상향

우선 주거환경 중심평가의 안전진단 기준을 마련하기 위해 평가항목별 배점비중을 개선했다.

현재는 구조안전성 점수가 전체의 50% 비중으로 운영되는 만큼 건축물의 노후도가 안전진단 통과를 결정하는 주요 항목이 되고 있다. 따라서 국토부는 국민의 주거환경에 대한 기준을 충족시키기 위해 구조안전성을 낮추는 대신 주거환경 점수와 설비노후도 점수의 비중을 높이는 방안을 추진한다.

구체적으로 현행 50%인 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 주거환경과 설비노후도 점수는 각각 30%로 높인다. 주거환경의 경우 주차대수와 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을 평가하고, 설비노후도는 난방, 급수, 배수 등 기계·전기소방 등을 평가하게 된다. 따라서 건축물 자체의 노후 정도가 심각하지 않더라도 주차나 층간소음 등 주민들의 생활에 불편이 크다면 안전진단을 통과할 가능성이 높아질 전망이다.

▲조건부재건축 판정 범위 축소… 안전진단 합산 점수 45점 이하면 곧바로 재건축 가능

재건축 판정 여부를 결정하는 점수 기준도 조정한다. 현재는 4개의 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총점에 따라 △30점 이하 재건축 △30~55점 이하 조건부재건축 △55점 초과 유지·보수로 구분해 판정하고 있다. 조건부재건축은 재건축 시기조정이 가능한 구간으로 공공기관 적정성 검토를 통해 최종 재건축 추진여부가 결정되며, 재건축 판정을 받으면 곧바로 사업추진이 가능하다.

하지만 조건부재건축 점수 범위인 30~55점은 지난 2003년 제도 도입 이후 현재까지 유지되고 있고, 구간 범위도 넓어 사실상 재건축 판정을 받기가 어려운 상황이다. 실제로 지난 2018년 안전진단 기준 강화 이후 안전진단을 완료한 46곳 중에서 재건축 판정을 받은 사례는 단 한건도 없는 상황이다.

이에 따라 국토부는 조건부재건축의 점수 범위를 45~55점으로 조정하고, 45점 이하인 경우에는 재건축 판정을 받아 사업을 추진할 수 있도록 기준을 합리화한다는 계획이다. 다만 55점을 초과하는 유지·보수 구간은 현행대로 유지한다.

▲적정성 검토, 시간·비용 소요 심각… 조건부재건축도 원칙적으로 적정성 검토서 제외

안전진단 평가결과 조건부재건축을 받은 경우 의무적으로 받아야 했던 적정성 검토 절차도 사실상 폐지된다. 지자체가 요청하는 예외적인 경우가 아니라면 적정성 검토를 받지 않도록 한다는 것이다.

현재 안전진단은 예비안전진단을 통과하면 민간진단기관이 정밀안전진단을 실시하고, 조건부재건축에 해당하면 의무적으로 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토를 받아야 한다. 하지만 민간진단기관이 수행한 진단에 대해 일률적으로 적정성 검토를 거치면서 절차적으로 과도하게 중복된다는 불만이 높은 상황이다. 또 적정성 검토에 많은 기간과 추가 비용이 소요되는데다 안전진단 판정이 장기화되는 문제도 나타나고 있다.

국토부에 따르면 1차 안전진단은 3~6개월이 걸리는데 반해 적정성 검토는 통상 7개월로 더 많은 기간이 소요되는 것으로 조사됐다. 또 비용도 1,500가구 규모의 단지를 기준으로 1차 안전진단은 약 2억6,000만원이 소요되는데 적정성 검토에 1억원 가량의 비용이 추가되는 것으로 나타났다.

따라서 이번 개선안에는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체가 요청하는 경우에만 예외적으로 시행하는 방안을 마련했다.

입안권자인 시장·군수 등이 1차 안전진단 결과에 대해 기본적인 확인 사항을 검토한 후 평가결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에만 적정성 검토를 요청할 수 있도록 하겠다는 것이다. 검토과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나, 소명이 부족한 경우 등이 해당된다.

특히 공공기관에 적정성 검토를 요청하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한해 검토를 하게 된다. 대신 국토부 장관이나 시·도지사가 분쟁 발생이나 의혹 제기 등으로 필요한 경우에는 지자체에 적정성 검토 권고 조치나 시정요구를 할 수 있도록 할 방침이다.

▲안전진단 진행 단지들도 개선 방안 적용… 목동·상계 등 노후 단지, 재건축 가능성 높아져

정부는 내년 1월 시행을 목표로 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 고시를 개정한다는 계획이다. 특히 새로운 안전진단 기준이 시행되더라도 현재 안전진단을 수행하고 있는 단지에도 적용하는 것은 물론 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 개정 규정을 적용한다는 방침이다.

즉 조정된 평가항목 배점비중과 조건부 재건축범위를 적용해 재건축이나 조건부재건축을 다시 판정한다는 것이다. 조건부재건축의 경우 지자체가 기본사항을 검토한 이후 적정성 검토 요청 여부를 결정하게 된다.

이에 따라 이번 안전진단 기준 합리화 방안이 시행에 들어갈 경우 목동신시가지나 상계동 일대 등의 노후 단지들의 재건축이 확실시될 전망이다.

현재 목동신시가지의 경우 14개 단지 가운데 적정성 검토를 통과한 곳은 6단지 뿐이다. 따라서 나머지 단지들도 정밀안전진단을 통과하거나, 유지보수를 받은 단지도 조건부재건축으로 전환될 가능성이 높다. 또 현재 안전진단 신청을 미루고 있는 상계주공단지들도 본격적인 정밀안전진단이 잇따를 전망이다.

한편 국토부에 따르면 내년 1월 기준 준공 30년 이상으로 재건축 연한이 도래했음에도 안전진단을 통과하지 못한 아파트(200가구 이상)는 전국 1,120개 단지로 141만 가구에 이를 것으로 조사됐다.

심민규 기자 smk@arunews.com