5. 사업시행계획인가

라. 사업시행계획 중 관심 부분

■ 김민우 변호사

사업시행계획에 많은 사항이 포함되어 있는데, 그 중에 사업이익과 직결되어 조합원들이 관심을 가져야 할 사항은 무엇인가요?

■ 김조영 대표변호사

가장 관심을 가져야 할 부분은 신축주택의 공급에 관한 내용입니다. 사업시행계획인가서를 보면 아래와 같이 면적규모별 신축세대수가 기재되어 있는데, 이것에 대하여 조합원들이 분양신청을 하고 남는 것은 일반분양을 하게 되는 것입니다.

그리고 용적률도 중요하지만 위 주택규모별 세대수는 용적률을 최대한 반영하여 설계를 한 결과 나오는 것이기 때문에 결국에는 위 내용이 조합원들에게 제일 중요한 영향을 미칩니다.

■ 김민우 변호사

아~ 그러면 조합에서 위 세대별 면적이 조합원들이 선호하는 면적과 또 세대수가 제일 많이 나오도록 설계를 하여 사업시행계획을 수립하면 되겠네요~

■ 김조영 대표변호사

하하, 그렇지가 않습니다. 위 건축계획은 조합에서 마음대로 정할 수 있는 것이 아닙니다. 이미 정비계획결정고시를 보면 위 규모별 건축비율이 정해져 있고, 조합은 단지 정비계획에 있는 내용을 약간 수정할 수 있을 뿐입니다. 다만 정부나 지방자치단체 정책이 변경돼 용적률을 많이 올려준다든지 하는 변화가 있으면 큰폭으로 변경될 수도 있습니다.

6. 조합원 분양신청

■ 김민우 변호사

대표변호사님, 그러면 사업시행계획이 총회에서 의결되고 난 뒤에 관할관청에 인가신청을 하여 사업시행계획인가를 받으면그 다음 단계는 무엇을 하여야 하는가요?

가. 분양신청시 통지 내용

■ 김조영 대표변호사

사업시행계획인가를 받고 나면 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 조합원들에게 법에서 정한 사항을 통지하고 조합원 분양신청을 받아야 합니다.

법에서 조합원들에게 통지하라고 규정하고 있는 내용은 아래와 같습니다.

① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

② 분양대상자별 분담금의 추산액

③ 분양신청기간

④ 사업시행인가의 내용

⑤ 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

⑥ 분양신청기간 및 장소

⑦ 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

⑧ 분양신청자격

⑨ 분양신청방법

⑩ 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

⑪ 분양신청서

⑫ 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

나. 종전자산평가

■ 김민우 변호사

위 내용 중에 다른 것은 대충 이해가 가는데, ‘① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)’이라는 것은 무엇을 의미하는가요?

■ 김조영 대표변호사

재건축·재개발 등 정비사업은 건축물 또는 토지를 소유(건축물과 토지 모두 소유하고 있는 것 포함)하고 있는 토지등소유자들이 자신이 소유하고 있는 부동산을 현물로 조합에 출자하고, 그 현물을 기초로 하여 기존 건축물 등을 철거하고 새로 신축아파트나 상가를 지어서 조합원들에게 분양하고 남는 것은 일반분양하여 수익을 발생시키는 사업입니다.

따라서 조합원은 누구든지 부동산을 소유하고 있습니다. 그런데 각각 조합원들이 소유하고 있는 부동산의 가치가 서로 다르기 때문에 일정한 시점을 기준으로 하여 가치를 산정하여야 합니다.

그래서 법에서는 ‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준일’로 하여 감정평가법인의 평가를 받아서 그 평가액으로 각 조합원들의 평가금액을 산정하는데, 이를 흔히 ‘종전자산평가’라고 말하고 있습니다.

다. 감정평가법인의 선정

■ 김민우 변호사

조합원들의 종전자산평가를 감정평가법인이 감정한 금액으로 한다면 어떤 감정평가법인이 감정을 하느냐에 따라 약간 차이가 있을 수 있을텐데, 그러면 어떤 감정평가법인이 선정되는가요?

■ 김조영 대표변호사

감정평가법인이 공정하게 감정평가를 하여야 하는 것은 당연하고, 또 1인이 하는 것보다 최소한 2인 이상의 감정평가법인이 감정평가한 평가액을 산술평균하는 것이 객관적으로 타당하겠지요.

그래서 “가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인 등, 나. 재건축사업: 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인 등”으로 선정하도록 법에서 규정하고 있습니다.

그렇게 선정된 감정평가법인들이 감정한 금액을 산출평균하는데, 감정평가하는데 비용이 많이 들기 때문에 대부분 2인으로 선정하여 평가를 하고 있습니다.

다. 분양신청방법

■ 김민우 변호사

조합원들이 분양신청안내를 통지받은 뒤에 분양신청기간내에 분양신청을 하여야 하는데. 어떻게 분양신청을 하여야 하는가요?

■ 김조영 대표변호사

조합에서 보내오는 분양신청안내문을 보면 분양신청에 관한 내용과 절차가 적혀 있을텐데, 첨부되어 오는 별도의 분양신청서 양식에 본인이 신청하고 싶은 공급면적대(평형대)별 주택이나 상가를 1순위부터 차례 차례로 표시를 하여 제출하면 됩니다.

일반적으로 분양신청서에는 아래와 같이 희망평형을 기재하는 란이 있습니다. 잘 선택하여 기재하시면 되겠습니다.

 

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