소규모재건축, 주택단지 인근 편입 시 1만㎡ 넘어도 될까

현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 소규모재건축은 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만이면서 노후·불량건축물이 2/3 이상이어야 한다. 다만 사업시행을 위해 불가피한 경우에는 주택단지 면적의 20% 미만 범위에서 토지나 건축물을 편입할 수 있다.

그렇다면 주택단지 인근 편입면적을 포함해 소규모재건축을 추진할 경우 1만㎡의 면적을 넘어도 될까? 예를 들어 주택단지의 면적이 9,000㎡인 곳에 인근 1,500㎡ 토지를 포함해 소규모재건축을 시행할 수 있는지가 문제가 되는 것이다.

이에 대해 법제처가 “주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 사업시행구역 면적 기준인 1만㎡ 미만이어야 한다”는 법령해석을 내놨다.

법제처는 이번 해석에 대한 근거로 소규모주택정비법상 사업시행구역 면적의 의미를 입법취지와 관련 규정 체계, 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다고 봤다.

우선 소규모주택정비법상 사업시행구역은 빈집정비사업이나 소규모주택정비사업을 시행하는 구역을 의미하고, 소규모재건축사업의 경우 사업시행구역의 면적 기준을 1만㎡ 미만으로 규정하고 있다고 설명했다. 또 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있는데, 이렇게 포함된 토지나 건축물도 소규모재건축사업에 ‘포함’되는 것이 문언상 명백하다고 판단했다.

즉 토지 또는 건축물이 위치한 구역도 소규모재건축사업을 시행하는 구역인 ‘사업시행구역’에 해당하기 때문에 편입된 면적을 포함한 전체 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만이어야 소규모재건축사업 기준을 충족한다는 것이다.

더불어 법제처는 사업시행상 불가피한 경우에 한해 대통령령으로 정하는 ‘편입 면적’ 내에서 일정요건을 충족하는 주택단지 외에 예외적으로 인정하는 만큼 사업시행구역 면적인 1만㎡ 미만을 전제로 규정한 것이라고 판단했다.

또 도시 및 주거환경정비법에 주택재건축사업의 부지면적을 1만㎡ 이상이면서 정비계획이 수립된 정비구역에서 시행하는 사업을 규정하고 있다는 점도 해석 근거로 들었다. 즉 도시정비법이 적용되는 재건축사업과 소규모주택정비법이 적용되는 소규모재건축사업은 사업시행구역의 면적을 기준으로 구분하고 있기 때문에 적용대상에 혼란이 발생할 수 있다는 것이다.

나아가 소규모주택정비법은 대규모 정비사업 위주로 규정된 도시정비법의 문제점을 보완하고, 소규모정비사업을 활성화하려는 취지로 마련된 특례법인 점을 감안하면 면적 기준을 엄격하게 해석할 필요가 있다는 점도 고려했다고 밝혔다.

심민규 기자 smk@arunews.com