1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 조합 설립을 위한 동의 요건을 충족하여 재개발·재건축조합 설립인가를 득하였으나, 사업 추진 과정에서 일부 건축물을 재개발·재건축 사업에서 배제시켜 존치시키는 내용의 사업시행계획인가를 득하여 사업을 추진할 수 있을지 문제된다.
이와 관련하여 도시정비법 제58조는 ‘사업시행계획인가의 특례’라는 제목하에 제1항은 “사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있다”고 정하고 있고, 제2항은 “시장·군수등은 존치 또는 리모델링하는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 주택법 및 건축법에 따른 각 호의 건축 관련 기준에 적합하지 아니하더라도 대통령령으로 정하는 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있다”고 정하고 있으며, 제3항은 “사업시행자가 제1항에 따라 사업시행계획서를 작성하려는 경우 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획된 경우에는 그러하지 아니하다”:고 정하고 있다.
2. 도시정비법 제58조 개정 내용 및 도시정비법 제67조와의 비교=위 ‘사업시행계획인가의 특례’ 조항은 도시정비법 제정 이래 조문 위치만 변경된 채 계속 존재해왔으나 2017. 2. 8. 도시정비법(법률 제14567호)이 전면 개정되면서 제3항 단서에 “다만, 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획된 경우에는 그러하지 아니하다”라는 규정이 신설되었다.
즉, 개정 전 도시정비법에는 제58조제3항 단서 조항이 존재하지 않았으므로 정비계획에서 일부 건축물의 존치 또는 리모델링을 계획한 경우에 한하여 사업시행자는 해당 존치 또는 리모델링 건축물 소유자의 동의를 받아 정비구역 내 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획인가를 신청할 수 있었다.
그러나 개정 도시정비법에 따라 제58조 제3항 단서가 신설된 이상 (1)정비계획에서 일부 건축물의 존치 또는 리모델링이 계획된 경우에는 도시정비법 제58조 제3항 단서로 인해 사업시행자는 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의를 얻을 필요 없이 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획인가를 득할 수 있게 된 것이다. 그리고 (2)정비계획에서 일부 건축물의 존치 또는 리모델링이 계획되지 않은 경우에는 도시정비법 제58조제3항 본문이 적용되게 되므로, 사업시행자는 정비계획상 일부 건축물의 존치 또는 리모델링이 계획되지 않았음에도 불구하고 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의를 받아 일부 건축물의 존치 또는 리모델링을 내용으로 하는 사업시행계획인가를 득할 수 있는 것이다. 참고로 위 도시정비법 제58조제3항 단서는 도시정비법 부칙(법률 제14567호) 제14조에 따라 개정 도시정비법 시행(2018.2.9.) 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용된다.
이는 정비계획에서 일부 건축물의 존치 또는 리모델링이 계획되지 않은 경우에는 사업시행자가 임의로 정비구역 내 일부 건축물의 존치 또는 리모델링을 계획할 수 없어 정비구역 내 상가 또는 종교시설, 아파트 일부 동 소유자들이 정비사업 추진에 협력하지 않아 사업이 지체되는 문제를 해결하기 위한 입법자의 결단으로 해석된다.
특히 도시정비법 제67조는 ‘재건축사업의 범위에 관한 특례’를 규정하고 있는데, 토지분할 청구 소송을 통해 조합설립인가와 사업시행계획인가를 득할 수 있는 경우가 ‘주택법 제15조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우(제1항제1호) 및 재건축사업에서 제35조제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우(제1항제2호)’로 한정되어 있어 조합설립 동의 요건이 충족되어 이미 조합이 설립되어 있다거나 재건축사업에 해당하지 않아 위 제67조가 적용될 수 없는 경우에는 도시정비법 제58조를 통해 일부 건축물을 정비사업에서 배제하여 사업시행계획인가를 득하여야 하는 현실적인 필요도 있다.
3. 도시정비법 제58조 ‘존치’의 의미 해석=한편 도시정비법 제58조는 일부 건축물의 ‘존치 또는 리모델링’만을 명시하고 있어 문제되는 건축물이 추후 ‘철거 후 신축’ 계획을 가지고 있는 경우에는 위 도시정비법 제58조가 적용되지 않는지가 문제될 수 있다.
하지만 ‘철거 후 신축’의 경우도 일단은 ‘존치’ 상태로 남아 있다가 추후 철거 및 신축절차를 진행하는 점, 법문상 ‘존치 또는 리모델링’에 해당하기 위한 특정 기간을 요구하고 있지 않은 점, 도시정비법 제58조제3항 단서가 신설된 취지는 정비구역 내 상가나 종교시설, 아파트 일부 동 소유자들의 반대로 사업시행이 어려운 경우 정비계획의 변경없이도 이들의 동의를 받아 해당 건축물을 제외하고 사업시행계획인가를 득할 수 있도록 함으로써 정비사업의 신속한 추진을 도모하기 위한 것으로 해석되는 점, 토지분할 청구 후 조합설립인가 및 사업시행계획인가를 득할 수 있는 도시정비법 제67조는 재건축사업의 범위에 관한 특례 규정으로 재건축사업에 한하여 적용되고 조합설립인가 이후에 토지분할을 청구하여 사업시행계획인가를 득하기는 어려운 점 등을 고려하면 제58조 법문상 ‘존치 또는 리모델링’에 ‘철거 후 신축’을 예정한 경우도 포함된다고 보는 것이 타당해 보인다.