시공사의 제안설계는 필요한가=시공사에서 제안설계를 받는 이유는 기존 설계안 대비 개선된 부분을 검토해 조합원들에게 이익을 제공하고자 하는 부분과 시공사 입찰 시점에서 사업에 참여하는 시공사의 기준을 정하기 위해서라고 볼 수 있다.
타 법령인 도시 및 주거환경정비법에서 서울시의 경우 설계변경 등으로 인한 사업비 증가를 사전에 막는다는 이유로 공공관리제를 적용하고 있으며 기준에 부합하는 대상은 사업시행인가 이후 완료한 설계도서를 참고로 내역입찰을 하게 하고 있다. 이때 경미한 범위내에서 시공사에서 설계 대안을 제시할 수도 있으나, 변경에 필요한 모든 비용은 시공사의 부담으로 진행하게 된다.
리모델링 현장에서 현재는 이러한 기준을 적용해서 진행하기는 어렵지만 여러 가지 금융의 조건 및 세부 마감재까지 기본적이라도 기준을 정함으로써 향후 조정되는 사항에 관한 기준점으로 사용하면 된다. 이를 통해서 리모델링 사업에서도 그동안의 재건축사업에서만 보여주었던 시공사들의 마음을 담은 제안서가 많은 현장에서 실현되어 리모델링 사업에 걱정이 많은 조합원들을 편하게 해주었으면 하는 마음이다.
입찰에 제공하는 설계도서=최근 조합의 원설계자가 있음에도 설계개요와 배치도, 단위세대 정도만을 제공하는 경우를 볼 수 있다. 부족한 설계도서를 제공하며 원설계자가 오히려 조합에는 시공사에서 제안하는 계획안으로 사업을 추진하자고 역제안하는 예도 있다고 한다. 원설계자는 조합원을 위해 시공사 선정 때 배포되는 입찰 도서를 제대로 제공해 조합원들에게 피해가 가지 않도록 해야 할 것이다.
조합에서는 최초 단지가 가지고 있던 분야별 설계도서와 구조도면 및 계산서, 조합에서 선정한 원설계자가 작성한 리모델링 제안서에 포함될 기본도면으로는 △설계개요 △실내·외 재료 마감표 △단지배치도 △종·횡 단면도 △동 평면도 △입면도 △지하층평면도 △세대별 단위세대 △분야별 계통도 등을 제출받아 참여하는 시공사에 전달함으로써 참여하는 시공사가 제대로 제안을 할 수 있도록 해야 한다.
제안설계의 주의점=시공사의 제안설계는 법적인 효력을 따지기보다는 최초 설계(안) 대비해서 제안내용의 중요도를 따져보고 이익이 되는 부분이 있는지, 있다면 주요 비교표를 작성하여 주요 시스템 변경, 단위세대 및 구조적인 변경, 실·내외 재료 마침표 등을 구분하여 절차에 따라 조합원들에게 선택할 수 있게 할 필요가 있다.
제안설계에서 특별히 주의할 사항으로는 작은 부분이라면 실수로 이해하고 갈 수 있겠지만 예를 들어 서울특별시 강남구에 관련 업체가 제안한 계획(안)처럼 수평증축으로 사업을 추진하는 현장에다가 아파트 최상부에 엄청나게 웅장한 스카이커뮤니티(기존아파트 상층부에 설치하는 경우 수직증축 해당함)를 계획해서 주민설명회에서 보여주며 주민들을 현혹해 조합설립 동의서 징구에 사용하는 경우가 있다. 만약 제안설계에서 이처럼 실현할 수 없는 계획안으로 주민들을 현혹하고 시공자로 선정된 이후 최초 제안설계를 책임지지 못한다고 한다면 이후 조합원들은 조합에 제안서를 꼼꼼하게 확인하지 못했다는 이유로 항의하는 등 불필요한 민원으로 발목을 잡을 것으로 예상된다.
제안설계의 중점사항=참여하는 시공사 브랜드가 몇 가지가 된다면 적용하는 브랜드가 어떤 것인지? 컨소시엄 유·무, 사업참여 조건, 입찰금액, 입찰금 초기 사용 가능 여부 및 사용 시기, 기존 설계(안) 대비 개선에 대한 사항, 금융비용 최소화 방안, 확정 공사비 및 추가 분담금 여부, 입주 때까지 중도금 부담기준, 사업비 및 지급 시기, 이주비 지원, 조합원 대상 추가 혜택(마감재, 인테리어), 입주 전·후 서비스, 주요 실내·외 마감표, 공사비 포함 및 제외업무, 기타조건 등을 꼭 확인하기를 권한다