최근 활성화되고 있는 아파트단지 리모델링을 위한 조합설립은 주택법이 규율하고 있다. 이 경우 상가를 제외한 나머지 아파트 전체를 리모델링하는 조합을 설립하기 위한 동의요건이 문제될 수 있다.
주택법은 리모델링 주택조합 설립을 위한 동의요건을 ‘주택단지 전체 리모델링’과 ‘동별 리모델링’으로 나누어 정하고 있고(제11조제3항), 주택단지란 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 가리킨다(제2조제12호).
구별기준=가령 아파트 동이 10개, 상가 동이 1개인 아파트단지에서 상가를 제외한 나머지 아파트 전체를 리모델링하는 경우 이는 주택단지 전체 리모델링과 동별 리모델링 중 어디에 속하는 것으로 보아야 할까. 이를 주택법상 ‘동별 리모델링’이라고 보아 모든 아파트 동별로 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 요구하는 것은 아무래도 지나치다.
우선 주택법의 다른 규정을 살펴볼 필요가 있다. 주택법 시행령은 리모델링주택조합에서 조합원의 자격을 3가지로 나누고 있고(제21조제1항제3호), 그중 하나가 ‘복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자’인 바(제3호 나목), 이는 주택단지 중 상가를 제외한 아파트 동 전체를 리모델링하는 것이 도리어 입법자가 상정하고 있는 ‘주택단지 전체 리모델링’의 일반적인 경우임을 시사한다.
이에 대해 최근 서울행정법원이 설시한 기준도 참고할 만하다. 해당 판결은 상가를 제외한 나머지 아파트를 리모델링하는 경우 ‘주택단지의 전체적인 형상이 변경되는지 여부’를 판단 기준으로 제시하면서, 상가를 제외한 아파트를 리모델링하는 경우 리모델링에 따라 아파트 동의 증축이 이루어지고 아파트단지 출입구의 위치가 변경되는 등 상가를 제외한 주택단지의 전체적인 형상이 변경될 것으로 보이는 점에 비추어 이는 상가를 제외한 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에 해당한다고 보았다.
결국, 주택단지 중 일부 상가가 리모델링의 대상에서 제외된다고 하더라도, 나머지 전체 아파트 동이 리모델링 대상에 포함되고 리모델링으로 인하여 주택단지의 전체적인 형상이 변경되는 한, 이는 주택법상 ‘동별 리모델링’이 아닌 ‘주택단지 전체 리모델링’에 속하는 것으로 봄이 타당하다.
동의요건=그렇다면 이 경우 상가동의 구분소유자들은 동의의 대상에는 해당할까. 결론부터 말하자면 반은 맞고 반은 틀리다.
우선 상가가 주택법상 주택단지에 속하고, 상가를 제외한 나머지 아파트를 리모델링하는 경우를 주택단지 전체 리모델링이라고 보는 이상, 상가를 ‘주택단지 전체 동의요건’의 분모에서 제외할 수는 없다. 상가를 포함한 전체 주택단지의 형상이 변경된다면 리모델링에서 제외되는 상가도 직접적인 영향을 받게 되므로 이러한 결론은 상식에도 부합한다.
이와 달리, 리모델링에서 제외되는 상가 동의 소유자는 사업에 참여할 수도 없고 조합원도 될 수 없으므로 ‘동별 동의요건’의 대상에는 포함되지 않는다고 보는 것이 합리적이다.
결국, 주택법에 따라 주택단지 중 상가를 제외한 아파트 전체를 리모델링하는 조합을 설립하기 위한 동의율은 주택단지의 전체적인 형상이 변경되지 않는다고 볼 만한 다른 특별한 사정이 없는 이상, ① 아파트와 상가를 모두 포함한 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의와 ② 상가를 제외한 나머지 아파트 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의(제11조제3항)를 요하는 것으로 보아야 한다.