원고 A조합은 서울 관악구 B 일대에서 재건축정비사업을 시행하기 위하여 2005. 11. 16. 설립등기를 마친 재건축정비사업조합이고, 피고 구청장은 2006. 12. 1. 최초 사업시행인가를, 2017. 10. 20. 사업시행변경인가를 각 고시하였다. 피고 구청장은 ‘2019. 4. 12.을 기준’으로 이 사건 구유지(도로)에 관하여 감정평가를 하였고, 조합은 매매계약을 체결한 후 위 매매대금을 모두 납부하였다. 이후 조합은 이 사건 구유지의 가격은 2006. 12. 1. 또는 2017. 10. 20.을 기준으로 평가되어야 하며, 따라서 이 시점의 감정평가액을 초과하는 매매대금 부분은 무효이므로, 피고는 원고 조합에게 그 매매대금의 차액을 부당이득으로 반환하여야 한다는 소를 제기하였다. 위 소송의 인용 여부?

1. 관계법령=「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제98조 제6항은, “정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국·공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하며, …다만, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국·공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에서 정한다.”고 규정하고 있다. 「공유재산 및 물품 관리법」 제30조는, “일반재산을 처분할 때 그 가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가를 고려하여 결정한다.”고 규정하고, 같은 법 시행령 제27조 제1항은, 이 경우 시가는 2인 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하도록 규정하고 있다.

2. 원고의 주장=국·공유지에 대하여 수의계약이 체결되는 경우 어느 시기에 수의계약이 체결되더라도 그 가액은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준시기로 평가되어야 한다. 따라서 이 사건 구유지의 가격은 최초 사업시행인가 고시일인 2006. 12. 1. 또는 사업시행변경인가 고시일인 2017. 10. 20.을 기준으로 평가되어야 한다. 그러므로 이 사건 매매계약 중 2006. 12. 1. 또는 2017. 10. 20.을 기준으로 이 사건 구유지를 감정평가한 금액을 초과하는 매매대금 부분은 무효이고, 피고는 원고 조합에게 그 매매대금 차액을 부당이득으로 반환하여야 한다.

3. 쟁점 및 법원의 판단

(1)쟁점=이 부분 청구의 쟁점은 이 사건 구유지의 매매대금 산정 기준시점이 도시정비법 제98조 제6항 본문에 따라 최초 사업시행인가 고시 또는 제2차 사업시행변경인가 고시가 있은 날인지, 아니면 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 것으로 보아 도시정비법 제98조 제6항 단서에 따라 산정함이 타당한지 여부이다.

(2)법원의 판단=도시정비법 제98조 제4항, 제5항은 “정비구역의 공유재산은 사업시행자에게 우선하여 수의계약으로 매각할 수 있고, 사업시행계획인가의 고시가 있는 날로부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다”고 규정하고 있다. 즉 이 사건 구유지는 최초 사업시행계획인가 고시가 있은 날인 2006. 12. 5.부터 종전 용도가 폐지되어 매매가 허용되는 일반재산이 되었으므로, 원고 조합은 그로부터 3년 이내에 매매계약을 체결하는 경우에만 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 그 매매대금을 산정할 수 있게 된다.

그런데 이 사건 구유지에 관한 매매계약은 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 3년 내에 체결되지 아니하였으므로, 이 사건 구유지의 매매대금 산정은 도시정비법 제98조 제6항 단서에 따라 산정되는 것이 타당하고, 이에 반하는 원고 조합의 주장은 이유 없다.

4. 결어=이 사건의 경우, 매매계약 체결 시점인 2019. 4. 12.을 기준시점으로 하여 두 개의 감정평가법인의 감정평가액을 산술평균한 금액으로 이 사건 구유지에 관한 매매계약의 매매대금을 산정하였는바, 이와 같은 이 사건 매매대금의 산정은 위 도시정비법 제98조 제6항 단서에 따른 매매대금 산정으로서 적법하다.

따라서 이 사건 매매계약 중 2006. 12. 1. 또는 2017. 10. 20.을 기준으로 이사건 구유지를 감정평가한 금액을 초과하는 매매대금 부분이 무효라고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고 조합의 부당이득반환청구는 이유 없다.

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