추진배경 및 주요내용=지난 9월 21일 서울시는 제10차 도시계획위원회를 열고 공동주택 리모델링의 법정계획인 ‘서울시 공동주택 리모델링 기본계획’ 변경안을 수정 가결했다. 기존 고밀 아파트는 재건축보다 리모델링이 사업성 측면에서 유리하다는 부분과 용적률 적용에서 리모델링은 법적상한용적률 이상으로 건축이 가능하다는 부분에 대한 정비가 필요하다는 것이 추진 배경이다.

변경된 내용을 살펴보면 기존 기본계획 대비 구체적으로 정리된 내용으로 가장 크게 변경된 사항은 주거전용면적 증가 및 건축기준 완화를 통해 기존용적률의 1.4배의 증가에 대한 기준 되는 용적률 적용을 ‘현황용적률×요율’→‘조례상 용적률×요율’로 변경하여 기존 밀도와 무관하게 동일 행위 시 용적률 증가량이 동등하게 조정된 것이 가장 크다고 할 수 있다.

세부 운용지침=주요 기준을 살펴보면 대상지 주변 기반시설 정비의 경우 일반적인 아파트 신축공사에서도 꼭 필요한 사항으로 가로등, 진입로, 보도, 공원시설등 정비는 필수적인 사항이므로 증가범위 10%는 기본적인 사항이라고 볼 수 있으며 친환경 건축물(1개 이상 의무적용)의 경우 녹색건축물 설계, 녹색건축물+에너지효율등급, 제로에너지건축물인증, 신재생에너지공급률, 전기차 충전소 설치 등에서 항목별 증가범위 14%는 무난해 보인다. 지능형 건축물 설계는 인증 등급에 따라 공사비 부담이 차이가 높은 만큼 조합에서 시공사 및 설계자에게 관련된 자료를 요구해서 해당 등급 결정에 참고해야 할 필요가 있다.

지역친화시설 설치(2개 이상 의무적용)는 공공보행통로등, 지역공유시설 설치, 담장 허물기, 개방형 주차장 조성, 보도형·차도 부속형 전면공지 조성 등에서는 관리나 보안등에 우려가 되는 개방형 주차장의 경우를 제외하면 다른 항목에서 증가범위 20%는 일반적인 사항이라 충분히 적용할 수 있다.

가로 활성화의 경우는 근린생활시설이 리모델링 사업에 직접 참여하는 단지의 경우 해당이 되며, 활성화 등으로 발생하는 증가 비율이 상대적으로 다른 기준에 비해서 증가범위가 적다고 판단되나 앞서 언급한 사항들이 신축공사에서 공사에 직접적으로 연관되거나 필수적으로 지켜야 하는 기준들로 무리 없이 설계 및 공사계획에 반영할 수 있는 내용들이며 여기에 적용된 증가범위를 계산하면 충분히 전용면적 증가범위 30~40%를 충족하는 계획안을 만들 수 있다.

마지막으로 주요 정책 반영에서 세대구분형주택(멀티홈) 도입 등은 많은 현장에서 40평대 이상의 소유주분들이 많이 관심이 있거나 혹은 요구하는 사항으로 일정한 비율만큼 적용하여 계획하는 것을 권하고 싶다. 다만 세대구분형의 경우는 중간층에서 유형을 변경하기보다는 동 전체를 적용하는 것이 구조, 설비, 시공 등에 좀 더 효과적이고 혹시 모를 향후 발생 될 수 있는 하자발생 때에도 원인분석 및 조치하기가 원활할 것으로 판단된다.

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