■ “조합원이 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식” 연재 시작
◯ 이번 호부터 본인이 조합원이 되어 경험하게 될 재건축·재개발사업을 조합원의 눈높이에서 초기부터 해산·청산까지 각 단계별로 쉽게 설명을 해드리는 강의를 연재하겠습니다.
정비사업 진행절차
■ 김민우 변호사
대표변호사님, 우리가 도시에 살면서 재건축·재개발을 접하지 않을 수가 없는데, 재건축·재개발사업이라는 것이 쉬운 것 같으면서도 또 너무 어려운 것 같습니다. 사업진행과정을 보면 절차가 여러 가지가 있고, 또 총회, 대의원회, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 등의 용어도 나오는데, 이것을 조금 더 쉽게 이해할 수가 없을까요?
■ 김조영 대표변호사
네~ 재건축 재개발 등 정비사업의 진행절차가 어렵고 생소하다는 분들이 많이 있습니다. 하지만 우리가 소유하고 있는 기존 주택이 낡았을 때에 그 집을 철거하고 새로 집을 지을 때를 가정하여 상식적으로 생각을 하면 그렇게 어려운 절차가 아닙니다.
재건축·재개발사업은 내가 주택을 새로 지을 때와 비교해서 집을 짓는 사람의 숫자가 많다고 생각하면 됩니다. 집을 짓는 사람의 숫자가 많다 보니 조합장. 임원·대의원, 총회 라는 것이 등장할 수 밖에 없는 것이지요. 그러면 각 단계별로 쉽게 설명해 드리도록 하겠습니다.
♣ 여러 채의 주택을 허물고 새 집을 지을 때의 순서와 비교
우리가 몇 채의 집을 소유자들이 모여서 부수고 그 곳에 신축아파트 1채를 짓는다고 가정할 때에, 이 정비사업절차도에 있는 순서대로 상식에 맞추어 사업진행과정을 설명드리면 아래와 같습니다.
1. 정비기본계획수립, 정비계획결정 및 구역지정
일단 기존 건축물을 부수고 새로 집을 지으려면 기존 건축물이 낡아서 철거를 할 상태가 되어야 하지 않겠습니까? 그래서 일단 철거할 정도로 노후화가 되어야 합니다.
그런데 1개의 건축물만 부수는 것이 아니라 재건축의 경우에 아파트단지나 재개발의 경우에는 단독주택 구역 중 일정한 부분을 정해야 하지 않겠습니까? 그래야만 넓은 사업면적에서 도시계획에 따른 제대로 된 신축을 할 수 있기 때문입니다.
이것이 바로 정비기본계획, 정비계획결정 및 구역지정이라는 것입니다.
■ 김민우 변호사
그런데 일반적인 주택이나 건물 신축공사를 할 때에는 땅을 사서 그 땅 주인이 그냥 건축허가를 받아 신축공사를 진행하면 되는데, 재건축·재개발사업은 정비기본계획, 정비계획수립, 정비구역지정이라는 것을 꼭 받아야만 하는가요?
■ 김조영 대표변호사
네, 도시 및 주거환경정비법상의 재건축·재개발사업을 하기 위해서는 반드시 정비계획결정 및 구역지정이 있어야만 합니다.
그래야만 추진위원회를 구성할 수 있고, 추진위원회 다음 단계인 조합설립인가도 받을 수가 있는 것입니다.
어떤 건물의 소유자들이 전부 동의하여 기존 건축물을 부수고 새로 지을 수가 있을 수도 있는데, 이 때에는 도시 및 주거환경정비법에서 정한 여러 가지 용적률상향, 매도청구, 토지수용 등이 적용되지 않게 되어 사업진행이 쉽지 않을 수 있기 때문에 재건축·재개발 사업으로 하는 것이 좋고, 그렇게 하려면 반드시 정비구역지정이 되어야만 합니다.
2. 추진위원회 구성, 조합설립
자, 일단 일정한 정비구역을 정하여 그 구역 내에 있는 모든 건축물에 대하여 재건축 또는 재개발사업을 하기로 했습니다.
그런데 그 구역내의 소유자들 숫자를 보니까. 너무 많아~ 적게는 1~200명, 많게는 1,000명 이상인 경우도 있지요.
이렇게 많은 사람들이 같이 재건축·재개발사업을 하려면 그 대표조직이 필수적입니다. 우리가 어려서 초등학교를 다닐 때에도 반에 반장, 부반장, 줄반장 등이 있지 않았나요.
그래서 정비구역내의 소유자들을 대표하는 조직을 만들어야 하는데 이것이 바로 추진위원회 구성, 조합설립 단계입니다.
■ 김민우 변호사
추진위원회를 구성하고 조합설립을 하여야 하는것도 의무적으로 해야 하는 것인가요?
■ 김조영 대표변호사
해당 정비구역내 소유자들(법률상 ‘토지등소유자’라고 칭함)이 정할 수가 있는데, ①추진위원회나 조합을 설립하지 않고 신탁회사를 사업시행자로 지정하여 사업을 진행할 수도 있고, ②조합을 설립하여 사업을 진행할 수도 있습니다. 그런데 조합을 설립하여 사업을 진행할 경우에는 반드시 추진위원회를 먼저 구성하여 승인을 받은 뒤에 창립총회를 거쳐 조합설립인가를 받아야만 합니다(서울특별시와 같은 공공지원제도가 적용되는 경우에는 추진위원회를 구성하지 않고 바로 조합으로 갈 수도 있음).
3. 시공자 등 협력업체 선정
정비사업을 시작하여 추진위원회나 조합을 설립하게 되면 그 사업을 위하여 필요한 협력업체들이 많이 필요합니다. 이것은 조그마한 집을 짓거나 또는 일반 주택개발사업에서도 마찬가지입니다.
가장 중요한 것이 공사를 할 건설회사가 아니겠습니까? 이 건설회사를 법에서는 ‘시공자’라고 표현을 합니다. 그리고 신축공사에 대한 설계도 반드시 필요하니 설계회사도 당연히 선정해야 합니다.
그리고 재건축·재개발사업은 작게는 사업비가 1,000억원대, 크게는 1조원을 넘어가는 사업장도 많이 있습니다. 그래서 변호사, 법무사, 세무회계사, 감정평가법인 등 일반 건축과는 달리 약 30여개 이상의 협력업체가 필요하여 이 업체들을 선정해야 합니다.
그리고 사업을 잘 모르니 전문적인 정비사업전문관리업자를 선정하여 도움을 받고 사업을 진행하여야 하는 것이지요.
그런데 이 협력업체를 선정하는 과정에서 비리가 많이 발생하여 도시 및 주거환경정비법과 국토교통부의 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에서 그 절차 및 방법을 정해 놓고 있으니, 이 절차 및 방법에 따라야만 합니다.