[그림=한국주택경제신문 편집국]
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정부의 재건축부담금 합리화 방안 발표 이후 업계의 논쟁이 가열되고 있다. 부담금 감면 혜택에 대한 적정 비율에 대한 논란이 커지고 있는데다 부담금 산출 방식과 납부대상 등에 대한 숙제가 여전히 풀리지 않았다는 지적이다.

우선 재건축부담금 감면 규모에 대해 업계에서는 실망의 목소리가 작지 않다. 면제기준과 부과구간 단위가 상향되긴 했지만, 부담금 완화에 대한 체감은 크지 않다는 것이다.

최인호 더불어민주당 의원
최인호 더불어민주당 의원

실제로 최인호 더불어민주당 의원에 따르면 재건축부담금 예상액은 서울의 경우 재건축부담금 예상액이 1억~3억원 규모인 단지들은 평균 약 70% 감면하는 것으로 조사됐다. 하지만 4억원을 초과하는 단지의 경우 평균 33.8%로 감면률이 급격하게 줄어드는 것으로 나타났다. 즉 재건축부담금 규모가 작은 단지는 감면 효과가 크지만, 부담금이 높은 단지에서는 혜택이 줄어들게 된다는 것이다. 누진과세를 적용하는 만큼 강남 등에서는 부담금 절감을 체감하기 어려운 구조이기 때문이다. 따라서 주택공급이 필요한 주요 도심지역의 재건축을 활성화하기에는 부족하다는 지적이 나오고 있다.

반면 이번 합리화 방안으로 재건축부담금이 적정 수준으로 감면될 것이라는 주장도 있다. 면제기준이 1억원으로 상향되는 만큼 기존보다 최소 7,000만원 이상의 이익이 보장되는데다, 부과구간 단위도 7,000만원으로 오른 만큼 초과이익환수에 대한 부담이 줄어들게 된다는 것이다.

국토교통부도 부담금 규모가 클수록 감면률이 줄어들지만, 장기보유 면제를 적용하면 현실적인 부담금이 산출될 것으로 보고 있다. 기존 재건축부담금이 4억원인 경우 부담금은 3억1,500만원으로 불과 21% 감면되지만, 10년 이상 보유한 조합원이라면 1억5,800만원으로 무려 61% 감면되는 효과가 있다는 것이다. 부담금이 3,000만원인 저부담 구간의 경우 장기보유 감면률까지 적용하면 95% 줄어들게 된다.

국토부 관계자는 “재건축부담금이 큰 조합원은 적은 감면률이 적용되는 구조이긴 하지만, 감면금액으로 계산하면 결코 적은 수치는 아니다”라며 “오히려 재건축부담금 부과 대상에서 벗어나는 사업장들이 많은 만큼 합리화 방안에 따른 효과는 충분할 것으로 판단한다”고 말했다.

다만 업계에서는 재건축초과이익에 대한 산출방법이나 부과 대상이 되는 조합원 기준에 대해서는 개선이 필요하다는 것이 비판이 나오고 있다. 대표적인 예가 바로 재건축초과이익에 일반분양이 포함된다는 것이다.

재건축초과이익환수제는 정상주택가격 상승분을 초과해 발생한 이익에 대해 일부 환수하는 것을 목적으로 하고 있다. 하지만 일반분양 수입의 경우 사업을 통해 얻은 이익으로 주택가격 상승에 따른 이익으로 보기 어렵다는 것이다. 또 일반분양은 취득세를 비롯해 국가와 지자체에 각종 세금을 납부하기 때문에 재건축부담금에 포함시킬 경우 ‘이중과세’가 될 수 있다는 의견도 나온다.

재건축부담금을 준공 당시 조합원에게 부과하는 것이 합리적인가에 대한 고민도 필요하다는 지적도 있다. 조합원이 변경될 경우 실질적인 이익은 기존 조합원이 누리는 반면 재건축부담금은 실수요자가 부담해야 하는 불합리한 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

한 대형감정평가법인의 평가사는 “재건축부담금 합리화 방안을 개략적으로 적용해본 결과 예상보다 많은 부담금 절감 효과가 발생할 것으로 산출됐다”며 “재건축부담금 자체에 대한 부담은 줄어들 수 있겠지만, 부과대상이나 산출방식 등에 대해서는 재건축초과이익환수라는 목적에 부합한 것인지를 재검토할 필요가 있다”고 강조했다.

심민규 기자 smk@arunews.com

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