소규모주택정비법은 도시정비법에서 규정하고 있던 가로주택사업 등의 내용을 이관하면서 사업절차를 간소화하고 특례규정을 신설하는 등 소규모정비사업을 활성화하기 위한 목적으로 제정된 법률로, 소규모주택정비법의 적용을 받는 사업에는 가로주택정비사업, 소규모재건축사업과 최근에 신설된 소규모재개발사업 등이 있다.
소규모정비사업조합이 협력업체를 선정하는 방법은 어떻게 될까. 주로 반드시 총회 결의를 거쳐야 하는지 여부와 입찰절차를 거쳐야 하는지 여부가 문제된다.
▲시공자와 정비사업전문관리업자의 선정=먼저 시공자와 정비사업전문관리업자의 경우에는 도시정비법의 적용을 받는 정비사업조합과 유사하게 엄격한 규제가 따른다. 소규모주택정비법은 명시적으로 조합 총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 선정하도록 정하고 있는데, 국토교통부 고시인 「소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준」은 도시정비법에 따른 「정비사업 계약업무 처리기준」을 거의 그대로 준용하고 있다. 따라서 소규모정비사업조합이 시공자와 정비사업전문관리업자를 선정하기 위해서는 원칙적으로 일반경쟁입찰에 부쳐야 하며, 특정 조건을 충족하는 경우에 한하여 지명경쟁입찰이나 수의계약으로 할 수 있다.
예외적으로 토지등소유자 또는 조합원이 30인 이하(기존 100인 이하에서 30인 이하로 개정)인 소규모정비사업조합의 경우에는 경쟁입찰이 아닌 정관으로 정하는 방법에 따라 조합 총회에서 시공자를 선정할 수 있다는 특칙이 있으나, 정비사업전문관리업자의 선정에 있어서는 이와 같은 취지의 특칙이 없다.
또한 소규모주택정비법이 준용하는 도시정비법 조항에 따라 시공자와 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경에 관한 사항은 대의원회가 총회 권한을 대행할 수 없기 때문에 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다.
▲설계자와 감정평가법인의 선정=설계자와 감정평가법인의 선정시에는 2021년 2월 19일부터 시행되는 개정 소규주택정비법에 따라 조합 총회의 의결이 필요하다(법 제21조제3항). 시공자와 정비사업전문관리업자와 마찬가지로 설계업자와 감정평가법인의 선정 및 변경에 관한 사항도 대의원회가 총회 권한을 대항할 수 없기 때문에 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다. 그러나 조합의 정관에서 달리 정하고 있지 않은 이상 반드시 입찰절차를 거칠 필요는 없고 수의계약으로 정하더라도 무방하다.
▲기타 협력업체의 선정=변호사를 포함한 그 외의 협력업체의 경우는 어떠한가. 소규모주택정비법은 그 외의 협력업체의 선정 방법에 관하여 별도로 정하고 있지 않고, 계약의 방법에 관하여 도시정비법 제29조를 준용하고 있지도 않으므로 소규모정비사업조합은 정관이 정하는 바에 따라 협력업체를 선정할 수 있다. 만약 정관에서도 협력업체의 선정에 관해 아무런 정함이 없다면 조합이 용역업체를 선정하는 방법에는 특별한 제한이 없는 것이다. 따라서 조합은 입찰절차 없이 수의계약의 방법으로 대의원회나 이사회 결의로써 협력업체를 선정하고 계약을 체결할 수 있다.
다만, 소규모주택정비법이 준용하는 도시정비법 제45조제1항제4호, 제46조제4항, 동법 시행령 제43조제4항에 따르면, ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약’은 대의원회가 총회 권한을 대행할 수 없다고 정하고 있으므로 대의원회 또는 이사회 결의만으로 협력업체를 선정하기 위해서는 사전에 조합의 예산으로 편성하는 것이 필요하고, 만일 예산으로 정하지 않았다면 총회 결의를 거쳐 협력업체를 선정하고 계약을 체결해야 한다.
문의 02-584-2581