1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조제1항제6호는 관리처분계획에 포함되어야 하는 사항으로 ‘정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기’를 정하고 있다. 이때 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’)에 따른 재건축부담금을 관리처분계획에 포함시키는 방법과 관련하여, 도시정비법 제74조제1항제6호 문언상 ‘정비사업비 추산액’ 괄호 안에 ‘재건축부담금’을 포함하도록 규정하고 있는 관계로 ‘재건축부담금’을 ‘정비사업비 추산액’에 포함시키지 않고 비례율 산정에서 제외한 채 구분하여 별도로 표시하는 경우에는 해당 관리처분계획이 위법하게 되는 것인지 문제될 수 있다.

2. 검토 및 관련 판례=재건축이익환수법 제7조는 재건축부담금 부과기준을 종료시점 주택가액에서 ①개시시점 주택가액 ②부과기간 동안의 정상주택가격 상승분 ③재건축이익환수법 제11조제1항 각호에 규정된 개발비용을 공제한 금액인 재건축을 통해 발생하는 이익으로 정하고 있고, 재건축이익환수법 제12조는 위 재건축을 통해 발생한 이익에 일정한 비율을 곱하여 재건축부담금이 산출되도록 정하고 있다. 그리고 위 재건축을 통해 발생하는 이익 산정 과정에서 공제되는 개발비용에는 공사비, 설계감리비, 부대비용 등 정비사업비 일체가 포함되게 되므로(재건축이익환수법 제11조제1항), 결국 정비사업비 추산액에 재건축부담금을 포함시킬 경우 개발비용이 늘어나 재건축부담금이 다시 줄어드는 순환논리에 빠지게 된다.

게다가 재건축이익환수법 제6조제3항은 ‘재건축부담금을 납부하여야 할 의무가 있는 조합은 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 이를 관리처분계획에 명시하여야 한다’고 규정하고 있으므로, 관리처분계획에 별도로 조합원별 재건축부담금 납부액을 구분하여 표시하는 있는 이상 조합원들로서는 위와 같은 비용부담 발생에 대해 명확히 인식할 수 있어 예상치 못할 손해를 입을 우려도 없다.

이에 수원지방법원도 관리처분계획 수립시 재건축부담금을 정비사업비 추산액에 포함시키지 않고, 별도로 구분하여 표시한 사안에서 “재건축부담금은 재건축을 통해 발생한 이익을 기준으로 계산되므로, 개발비용에 해당하는 도시정비법상 정비사업비 추산액이 늘어나면 재건축부담금도 줄어들게 된다. 그런데 정비사업비 추산액에 재건축부담금도 포함시킬 경우 개발비용이 늘어나 재건축부담금이 다시 줄어든다는 순환논리에 빠지게 된다. 따라서 도시정비법 제74조제1항제6호를 ‘정비사업비 추산액에 재건축부담금도 포함시켜야 한다’는 뜻으로 해석할 수는 없다. 오히려 도시정비법 제74조제1항제6호의 문언과 관리처분계획은 재건축사업에 참여하는 토지등소유자에게 가장 중요하고 핵심적인 내용이므로, 토지등소유자들의 이해관계를 합리적으로 조절할 수 있도록 관리처분계획의 내용을 법령에 구체적으로 규정한다는 도시정비법 제74조 제1항의 입법 취지를 고려하면 위 조항은 ‘재건축사업의 경우에는 관리처분계획에 정비사업비 추산액과 재건축부담금을 각각 포함시켜야 한다’는 뜻으로 해석하여야 한다”고 보아, 관리처분계획에 재건축부담금을 구분하여 표시한 이상, 정비사업비 추산액에 포함시키지 않았다고 하더라고 관리처분계획이 위법하지 않다고 판시하였다(수원지방법원 2021.11.11. 선고 2020구합66641 판결, 항소심 진행 중).

3. 결어=재건축부담금의 경우 개편 논의가 계속 진행 중이므로, 정비사업비 추산액에 포함되는 다른 비용들과 달리 변동가능성이 더 높을 뿐만 아니라, 재건축부담금 예정액 조합원별 납부액을 관리처분계획에 별도로 구분하여 포함하는 이상 특별히 정비사업비 추산액에 재건축부담금까지 포함될 필요는 없을 것이다. 따라서 관리처분계획 수립시 재건축부담금을 정비사업비 추산액에서 제외하고 비례율 산정 과정에서 이를 고려하지 않았다고 하더라도, 별도로 구분하여 표시한 이상 해당 관리처분계획이 위법하다고 보기는 어려울 것이다.

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