관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는가요? (1)

■ 김민우 변호사

◯ 대표변호사님~ 지난 시간에 관리처분계획이 무엇인지에 관하여 대략적으로 알게 되었습니다.

◯ 그리고 관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는지에 관하여 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 조문을 읽어보게 되었는데, 각 항목별로 어떤 의미인지에 관하여 쉽게 설명을 해 주실 수 있는가요?

■ 김조영 대표변호사

◯ 지난 시간에 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 기재된 내용을 보았는데, 이번 시간에는 법에 기재된 각 항목별로 어떤 의미인지를 알아보도록 할게.

◯ 조문의 내용은 지난 호의 법 조문내용을 보고 각 항목별로 설명을 해볼테니 잘 들어봐~

1. 분양설계

◯ 관리처분계획에는 신축되는 공동주택 및 부대·복리시설의 내용이 구체적으로 기재되어져야 해. 조합원에게 분양하든 일반인에게 분양하든 분양하는 건축물에 대한 설계를 기재하는 것인데, 설계도서를 첨부하라는 것이 아니라 분앙하는 설계의 내용을 기재하라는 것이야~

◯ 이 내용은 관리처분계획단계에서 처음으로 정하는 것이 아니라 이미 사업초기에 관할관청이 고시하는 정비계획에 신축건축물의 종류, 면적 등이 구체적으로 기재가 되어 있고, 이를 기초로 하여 조합설립인가 후 건축심의를 받은 뒤에 사업시행계획을 수립하여 인가를 받으면 신축건축물의 동수, 각 평형별 면적, 부대·복리시설의 규모 등이 구체적으로 확정되는 것이야.

◯ 물론 이 내용은 추후 사업진행에 따라 변경이 가능하지만, 사업시행계획인가서를 보면 일반적으로 아래와 같이 기재가 되어 있어. 잘 안보일 수 있기 때문에 이를 반으로 잘라서 기재하면 그 밑의 사진과 같아.

◯ 이로써 향후 신축되는 건축물을 어느 규모로 지을 지가 확정되는 것이야. 상가 등 부대·복리시설도 위와 같이 그 규모를 기재하게 돼.

2. 분양대상자의 주소 및 성명

◯ 조합원들은 사업시행계획인가 고시 후에 조합이 실시하는 조합원 분양신청 기간 내에 분양신청을 하게 되는데, 이 때 분양신청을 하지 않으면 현금청산대상자가 되고 조합원지위를 상실하게 되지.

◯ 그래서 그 뒤에 분양신청현황을 기초로 하여 수립하는 관리처분계획상의 ‘분양대상자’라고 함은 조합원 중 분양신청을 한 사람을 말하는 것이야.

◯ 나중에 관리처분계획인가 후 일반인들을 대상으로 하여 분양하는 일반분양 수분양자를 말하는 것이 아니기 때문에 최초 관리처분계획의 ‘분양대상자’는 조합원 중 분양신청을 한 사람들의 주소 및 성명을 기재하면 돼.

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

◯ ‘분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’이라고 하면 신축하여 분양할 예정인 대지 또는 건축물의 추산가격을 말해. 그리고 일반적으로는 ‘종후자산가격’이라고도 함. ‘종후’라고 함은 사업종료후 가격을 말하는데 분양가라고 쉽게 생각하면 돼.

◯ 이 가격은 관리처분계획을 수립하면서 감정평가법인에서 감정을 하여 결정을 하는데, 관리처분계획수립을 하는 단계가 일반분양을 하기 전 단계이기 때문에 분양신청을 한 조합원이 분양받을 신축주택, 상가점포의 가격을 감정하여 기재하게 돼.

◯ 그리고 이 가격은 향후 일반분양가에도 반영이 되는데, 조합원들에게는 종후감정평가금액의 100%를 분양가로 책정하는 것이 아니라 80% 정도의 금액으로 저렴하게 조합원분양가를 책정하는 경우가 많아.

4. 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법

◯ 우리가 흔히 ‘보류지’라고 함은 조합원분양분이나 일반분양분도 아닌 그냥 분양하지 않고 남겨두는 주택이나 상가점포를 말하고 있어. 그래서 대개 총 건축세대수의 1%정도를 보류지로 책정하는데, 1개 조합에 3~4개나 그 이상의 주택 등을 소송 등을 대비하여 분양하지 않고 남겨두었다가 나중에 사업이 종료할 시점에서 매각하여 사업자금이나 청산을 하게 되는 주택이나 상가점포를 ‘보류지’라고 해.

◯ 그런데 법 제74조의 관리처분 조항에서는 ‘다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다. 가. 일반 분양분, 나. 공공지원민간임대주택, 다. 임대주택, 라. 그 밖에 부대시설·복리시설 등’으로 기재되어 있어 조합원분양분을 제외하고 나머지를 모두 관리처분계획에 포함하도록 규정하고 있어.

◯ 그리고 각 호수별로 몇 개를 일반분양하고 몇 개를 임대주택으로 하는지도 그 처분방법을 기재하도록 되어 있어.

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

◯ 이를 흔히 ‘종전자산가격’이라고 하는데, 관리처분계획을 수립할 당시에 조합원들이 소유하고 있는 토지 또는 건축물에 대한 가격을 말해.

◯ 그런데 이 종전자산가격을 산정하는 기준일을 법에 명시하여 두었는데, 바로 ‘사업시행계획인가 고시가 있은 날’을 기준으로 하도록 법에 명확히 규정하고 있어.

◯ 그래서 최초 사업시행계획인가 고시가 있은 후 사업이 진행되다가 사업시행계획변경인가 고시가 또 났다고 하더라도 종전자산가격 기준일은 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하도록 되어 있다는 점을 기억해야 해.

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