A재개발조합은 2013.11.28. 정비구역 지정을 위한 주민공람·공고를 거쳐 2015.12.11. 조합설립인가를 받았으며 2019.10.18. 사업시행계획이 인가·고시되었다. 한편 주거용 건축물의 세입자인 甲은 위 공람공고일 이전에 전입신고를 하고 거주하다가 사업시행인가 고시 이전인 2017.12.4. 정비구역 밖으로 이주하였다. 甲은 주거이전비 및 이사비의 지급대상자에 해당하는지?
1. 쟁점=세입자 甲은 정비계획에 관한 공람공고일 당시 정비구역 내 주택에서 거주하고 있었으나 사업시행계획 인가고시일 전 정비구역 밖으로 이사를 하였는 바, 이러한 경우에도 甲이 주거이전비 보상대상자에 해당하는지 여부, 즉 주거용 건축물의 세입자가 반드시 정비계획에 관한 공람공고일부터 사업시행계획 인가고시일까지 계속 거주해야만 주거이전비 등을 청구할 수 있는지가 이 사건의 쟁점이다.
2. 관계법령=토지보상법 시행규칙 제54조제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다”고 규정하고 있지만 특별법에 해당하는 도시정비법 시행령 제54조제4항은 “주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 제13조 제1항에 따른 공람공고일로 본다”고 규정하고 있다.
3. 주거이전비와 이사비의 지급대상자에 해당하는지에 대한 판단기준
1) 사업시행인가일까지 계속 해당 정비구역 안에서 거주요건 필요=주거용 건축물의 세입자라고 주장하는 원고들이 주거이전비와 이사비 지급대상자에 해당하려면 ①주거이전비의 경우에는 해당 원고들이 주민공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 거주한 세입자로서 사업시행인가일까지 계속 해당 정비구역 안에서 거주하고 있어야 하고 ②이사비의 경우에는 해당 원고들이 적어도 해당 정비사업이 진행되던 도중에 사업시행인가일까지 해당 정비구역 안에 거주하던 거주자라야 한다(주거이전비와 달리 이사비는 ‘주민공람공고일 당시 거주’ 요건을 별도로 요하지는 않고 주거용 건축물의 거주자'이면 족할 뿐 ‘주거용 건축물의 세입자’일 필요는 없다).
2)공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우의 해석=토지보상법 시행규칙 제54조제2항 본문은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자”가 주거이전비 보상대상자임을 규정하면서 사업시행계획인가고시일까지 계속 거주할 것을 요구하고 있지는 않다. 그러나 주거용 건축물의 세입자라 하더라도 주거이전비 지급대상자에 해당하려면 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 될 것’이라는 요건도 구비하여야 한다.
여기서 ‘이 사건 사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우’란 이 사건 사업의 시행이 주된 원인이 되어 이주하였거나 이주해야 하는 경우를 의미하고 구체적으로는 당해 세입자 또는 거주자의 점유권원의 종류, 성질 및 존속기간, 이주시점, 당해 공익사업의 내용, 방식 및 절차 등을 종합적으로 고려하여 그 해당 여부를 판단하여야 한다. 이와 같은 주거이전비 또는 이사비 지급요건에 관한 사항은 사업시행자에게 그 지급을 구하는 원고들이 주장․증명하여야 한다. 다만 원고들이 사업시행인가 고시일까지 이 사건 사업 정비구역 안에서 계속 거주하고 있었다면 특별한 사정이 없는 한 이 사건 사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다.
4. 사안의 검토=세입자 甲은 사업시행계획 인가고시일 전에 정비구역 밖으로 이사를 하였으므로 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 세입자라고 볼 수 없다. 따라서 甲는 A재개발조합에 주거이전비 및 이사비를 청구할 수 없다.