국토부, 도시정비법 하위규정 개선 | 재건축, 추가이주비 허용… 재개발 임대는 선택권 확대

일선 재건축 현장에서 추가이주비를 구하지 못해 이주가 지연되거나, 고금리 대출을 받아야 했던 문제가 해결될 전망이다. 정부가 재건축도 재개발과 마찬가지로 시공자가 추가이주비 제안을 허용하는 방안을 마련했기 때문이다.

또 재개발의 경우 임대주택 공급비율을 현행 전체 세대수 기준에 연면적 기준을 추가해 선택지를 넓혔다. 소형뿐만 아니라 중형 평형의 임대주택 공급량을 늘리겠다는 취지에서다. 정부는 지난달 27일 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 하위 규정에 대한 입법예고 및 행정예고에 들어갔다.

▲건설사, 재건축에도 시공자 선정 시 추가이주비 제안 가능… 단 시중은행 대출금리 이상으로만=재건축 이주단계에서 이른바 ‘돈맥경화’ 현상으로 사업이 지연되는 문제가 사라질 전망이다. 이번 입법예고된 도시정비법 시행령 일부개정령안에 건설사의 추가이주비 제안을 허용하는 내용이 담겼기 때문이다.

현행 정비사업 계약업무 처리기준에 따르면 건설업자는 원칙적으로 이사비나 이주비, 이주촉진비 등에 대한 제안이 불가능하다. 건설사가 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가이주비를 제안하는 것이 가능한 예외 조항이 있지만, 재건축사업은 제외토록 규정하고 있다.

이에 따라 일부 재건축 현장에서는 추가이주비를 구하지 못해 우회로를 통해 자금을 조달하고 있는 상황이다. 고금리가 적용되지만 이주 지연에 따른 금융비용 등에 대한 부담으로 사실상 울며 겨자 먹기 식으로 자금을 조달하고 있는 것이다.

하지만 시행령이 개정되면 건설사로부터 추가 이주비를 대여할 수 있게 된다. 다만 입찰 제안 시점에 전국 시중은행이 적용하는 은행대출금리 중 가장 낮은 금리보다 낮거나, 무이자로 추가 이주비를 대여하는 것은 금지된다. 또 현재와 마찬가지로 이사비와 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금 등 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공하는 것도 불가능하다.

더불어 △재건축부담금의 대납에 관한 사항 △임대주택의 인수 절차 및 방법, 인수 가격 등을 법률과 달리 적용하는 것에 관한 사항 △대지 또는 건축물의 추산액 및 처분 방법을 법률과 달리 적용하는 것에 관한 사항 △분양가상한제를 법률과 달리 적용하는 것에 관한 사항 등도 제안할 수 없다.

이밖에 건설사가 정비사업에 대한 객관적인 정보나 수익·손실 위험성 등에 대한 정보를 다르게 제공하거나, 은폐·축소하는 행위도 금지된다.

▲재개발 임대주택, 전체 세대수 혹은 연면적 기준 중에서 선택… 중형평형 임대주택 공급 확대=재개발 임대주택 공급비율에 대한 선택권도 넓어진다. 현재는 전체 세대수를 기준으로 20% 범위 내에서 시·도지사가 정할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 시행령 개정안에는 전체 세대수에 전체 연면적 기준을 추가해 선택할 수 있도록 했다.

임대주택 관련 시행령 개정으로 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’에 대한 일부개정고시안도 마련했다.

시행령과 마찬가지로 전체 세대수 또는 전체 연면적을 기준으로 임대주택 건설비율을 선택할 수 있도록 개선한 것이다.

이에 따라 임대주택 건설비율은 전체 세대수나 전체 연면적을 기준으로 서울의 경우 10~20%, 인천·경기도는 5~20%, 지방은 5~12% 범위 내에서 각각 시·도지사가 고시할 수 있다. 다만 상업지역의 임대주택 건설비율은 서울 5%, 인천·경기 2.5%, 지방 0%까지 완화할 수 있다.

이번 임대주택 관련 제도 개선안은 서울시가 건의한 사항을 수용한 것으로 기존 소형평형 위주로 공급되는 임대주택을 중형 규모로 확대하기 위한 것이다. 실제로 시는 지난 4월 ‘서울형 고품질 중형 임대주택 3대 혁신 방안’을 통해 다양한 평형의 임대주택을 공급하겠다고 발표한 바 있다. 향후 5년간 신규 공공주택 물량 12만 가구 가운데 30%를 선호도가 높은 60㎡ 이상의 중형 평형으로 공급하겠다는 것이다.

▲신탁사 지정개발자 지정 시 국공유지 제외한 1/3 신탁… 관리처분인가 신청 땐 공사계약서 제출 의무화=신탁사를 지정개발자로 지정하기 위한 신탁 비율이 완화된다. 현행 도시정비법 시행령에는 신탁사가 정비구역 전체 면적의 1/3 이상의 토지를 신탁해야 지정 개발자로 지정된다.

하지만 국공유지가 다수 포함된 정비구역은 신탁 비율을 충족하는 것이 현실적으로 쉽지 않았다. 이에 따라 정부는 전체 면적 산정 시 국공유지를 제외하는 방안을 추진한다. 국공유지를 뺀 나머지 토지에 대한 1/3 이상의 동의를 받으면 되는 것이다.

추진위원회나 조합이 자금을 차입하는 경우에 대한 구체적인 신고 방법도 정했다. 추진위·조합은 자금을 차입한 날부터 30일 이내에 자금을 대여한 상대방, 차입일, 차입금액, 이자율, 상환기간, 상환방법 등을 자금차입계약서 사본을 첨부해 관할 시장·군수 등에게 신고해야 한다. 올해 12월 11일부터 시행에 들어가는 개정 도시정비법에 따른 후속조치다.

정비사업 지원기구의 역할도 확대한다. 한국부동산원 등 정비사업 지원기구는 기존의 업무 외에도 토지등소유자 추정분담금 검증 지원과 추진위원회 설립 지원 컨설팅, 관리처분계획 타당성 사전 검증 등을 지원하게 된다.

이밖에도 조합이 관리처분계획인가를 신청할 경우 공사도급계약서 사본 제출을 의무화하고, 분담금 추산액과 산출근거를 변경하는 경우는 정비계획의 경미한 변경으로 처리할 수 있도록 했다.