1. 문제의 소재
재건축 조합에서 투기과열 지구로 지정된 상황에서 조합설립인가 후 부동산을 매수하는 경우 도정법 제39조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제37조 제1항 각 호에 의한 요건(1세대 1주택, 소유 기간 10년, 거주 기간 5년)을 충족하지 않는 한 양수인에게 조합원 지위 승계가 인정되지 않고 현금청산이 된다. 그러나 그 이후에 투기과열지구 지정이 해제되었을 경우 위 양수인이 그 시점부터 조합원 지위를 인정받을 수 있는지 문제된다고 할 것이다.
2. 법원의 판결(서울동부지법)
다음으로 피고는, 이 사건 재건축사업이 진행되는 지역인 서울특별시 송파구가 2011. 12. 22. 투기과열지구에서 해제되었으므로 피고는 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여도 원고의 조합원 자격이 있고, 따라서 피고가 현금청산 대상자임을 전제로 하는 청구는 부적법하다고 주장한다.
서울특별시 송파구 지역이 2011. 12. 22. 투기과열지구에서 해제되었음은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 투기과열지구 내에서 진행되는 재건축사업의 경우 조합설립인가 후에 당해 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정한 구 도시정비법 제19조 제2항 본문의 입법 목적은 투기과열지구 안에서 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 데에 있고[헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2004헌마155, 237(병합) 전원재판부 결정 참조], 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 재건축대상 건축물 등을 양수한 자는 위 규정에 따라 정상적으로는 주택공급을 받지 못하리라는 것을 알면서도 건축물 등을 양수한 자인 점, 앞서 본 바와 같이 구 도시정비법 제19조 제2항, 제3항의 규정상 위와 같이 건축물 등을 양수한 때에 바로 조합의 현금청산 의무가 발생하는 것으로 해석되는 점, 그와 같은 지위에 있는 자가 아직 현금청산이 완료되지 않은 상황에서 투기과열지구 해제가 이루어지는 경우에는 조합원 자격을 회복한다고 보면 투기과열지구의 해제가 예상되는 지역의 재건축주택에 대한 투기가 발생할 우려가 있어 위 입법 목적에 어긋나는 결과가 초래되는 점 등에 비추어 볼 때, 도시정비법 제19조 제2항 본문, 제3항에 따라 조합원의 자격이 인정되지 아니하여 현금청산 대상자가 된 사람은 그 후 투기과열지구가 해제되었다고 하더라도 재건축조합의 조합원 자격을 취득한다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결어
① 법률불소급의 원칙에 따라 법령의 소급적용, 특히 행정법규의 소급적용은 인정하지 않는 것이 원칙인 점, ② 귀 조합의 정비구역을 투기과열지구에서 해제하는 내용의 투기과열지구 지정 해제 공고(국토교통부공고 제2022-882호, 2022. 7. 25. 일부개정)상으로도 지구 지정 해제에 따른 소급 적용에 관한 내용은 존재하지 않는 점, 그리고 ③ 도시정비법 제39조 제2항이 투기과열지구에서의 조합원 지위의 양도를 제한하고 있는 것은 부동산 실수요자를 보호하고, 투기수요를 억제해 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 것인바, 투기과열지구로 지정되었을 당시 체결된 부동산 매매계약으로 인하여 양수인에게 조합원의 지위가 인정되지 못했음에도 사후적으로 투기과열지구 지정이 해제되었다는 사유만으로 양수인에게 재차 조합원의 지위를 인정해준다면 이는 도시정비법 제39조 제2항의 입법 취지를 잠탈하는 결과를 초래할 수밖에 없는 점, ④ 민법 제186조에 따라 부동산의 권리변동은 등기시를 기준으로 판단하여야 하는바, 투기과열지구에서 설립인가 이후 부동산을 취득하였다면 조합원 자격을 취득하지 못하는 것으로 법률관계가 확정되었다고 보아야 하고, 부칙 등에서 달리 정하고 있지 않은 이상 그 이후 투기과열지구가 해제되었다고 하여 재차 조합원의 자격을 취득할 수 있다고 보기는 어렵다는 점 등을 고려하였을 때, 조합이 투기과열지구로 지정되었을 당시 체결되었던 매매계약에 따라 조합원의 지위를 양수 받지 못하였던 자에 대하여 새로이 조합원의 지위가 인정되지는 않을 것으로 사료된다고 할 것이다.