12. 가로주택정비사업의 층수제한 완화
◯소규모주택정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업으로 구분되어 있다.
◯그런데 각 사업별로 신축하는 주택의 규모 및 건설비율을 달리 규정하고 있다. 가로주택에 대해서는 법에 아래와 같이 규정되어 있다.
법 제32조(주택의 규모 및 건설비율 등) ①가로주택정비사업의 사업시행자는 사업시행구역에 있는 기존 단독주택의 호수(戶數)와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상의 주택을 공급하여야 한다. 이 경우 건설하는 건축물의 층수 등은 대통령령으로 정한다.
◯재건축, 재개발 등 일반 정비사업도 그렇지만 소규모주택정비사업도 기존 세대수 보다 신축세대수가 많이 증가되기를 정부는 원하고 또 소유자들도 원할 것이다. 그런데 가로주택정비사업의 경우에만 유독 위와 같이 ‘사업시행구역에 있는 기존 단독주택의 호수(戶數)와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상의 주택을 공급하여야 한다.’라는 조항을 두었다.
◯일반적으로 가로주택사업이 단독주택과 공동주택이 혼재해 있는 경우가 많을텐데, 이럴 경우에 가로주택정비사업을 하여 신축을 하면 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대 수를 합한 수보다 거의 대부분 증가되게 신축을 하게 된다.
◯왜냐하면 단독주택의 경우에는 토지면적이 공동주택보다 많아서 신축을 공동주택으로 하게 되면 당연히 기존 호수보다는 증가될 것이기 때문이다.
◯그리고는 소규모재건축사업에는 국민주택규모 건설비율을 두었는데, 가로주택정비사업의 경우에는 국민주택규모 건설비율을 따로 규정하고 있지 않다. 대신 신축 건축물의 층수제한을 두었었다.
◯기존에 가로주택정비사업에 적용되는 주택의 규모 및 건설비율 등에 관한 조문이 아래와 같이 시행령에 규정되어 있다.
시행령 제29조(주택의 규모 및 건설비율 등) ①법 제32조제1항에 따라 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 층수는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 및 같은 법 시행령 제71조에 따른다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 중 제2종일반주거지역인 경우 15층 이하의 범위에서 가로구역의 규모와 도로 너비 등을 고려하여 시·도조례로 층수제한을 따로 정하여 적용할 수 있다.<개정 2022. 8. 2.> ⇒ 삭선한 부분 삭제
◯위 조문 중 “15층 이하의 범위에서”라는 조항을 이번 개정 때에 삭제한 것이다. 즉, 기존에는 15층 까지만 신축할 수 있었는데, 이 제한을 삭제해 버린 것이다.
◯기존처럼 15층 까지만 신축할 수 있도록 하였을 경우에는 비록 용적률이 많이 허용이 된다고 하더라도 15층 이상은 신축할 수가 없어서 허용된 용적률을 모두 사용할 수가 없었던 것이다. 예를 들어 가로주택정비사업을 하면서 신축용적률이 250%로 허용이 되었는데, 이 용적률대로 설계를 하면 18층까지도 가능한데 15층 제한이 있기 때문에 15층까지만 신축하면 용적률을 220%까지만 사용할 수 있는 상황이 발생할 수 있는 것이다.
◯따라서 위와 같이 개정하였는데, 이는 점점 고층화를 허용하여 주택공급수를 늘리려는 정부정책의 일환이라고 볼 수가 있을 것이다.
13. 자료 열람·복사, 속기록 등의 보관
◯도시 및 주거환경정비법에는 제124조(관련자료의 공개 등), 제125조(관련 자료의 보관 및 인계) 조문이 있어서 정비사업 관련 자료를 공개 및 열람·복사해 주도록 되어 있고, 이 조항을 위반하면 형사처벌을 받도록 강하게 규정하고 있다. 그리고 이 조항은 소규모주택정비사업에도 준용이 되고 있다.
◯그럼에도 불구하고 이번 개정에서는 소규모주택정비법 제54조(감독 등)를 개정하고, 시행령 제44조의2(속기록 등의 보관)를 신설하였다. 도시정비법과 소규모주택정비법의 이 조문을 비교해 보면 거의 비슷한데 ‘주민합의체’라는 소규모주택정비사업에만 있는 특수한 조직 때문에 소규모주택정비법에 별도로 조문을 두고 있는 것 같다.
◯다만 유의할 것은 소규모주택정비법에 이 조문을 별도로 두었다고 하여 도시정비법 제124조(관련자료의 공개 등), 제125조(관련 자료의 보관 및 인계) 가 준용되지 않는 것이 아니다. 따라서 충돌되지 않는 범위내에서 도시정비법을 준용하여야 한다.
◯개정된 소규모주택정비법의 내용을 살펴보고, 개정된 부분은 밑줄을 쳐두었으니 참조하시기 바란다.
법 제54조(감독 등) ⑤사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자의 경우 주민합의체 대표자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 소규모주택정비사업의 시행에 관한 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 조합원, 토지등소유자가 서류 및 관련 자료에 대하여 열람·복사 요청을 한 경우 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. <개정, 후단 신설 2022. 2. 3., 시행 2022. 8. 4.>
⑥사업시행자 또는 정비사업전문관리업자는 제5항에 따른 서류 및 관련 자료와 총회 또는 중요한 회의(조합원 또는 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무의 변동을 발생시키는 경우로서 대통령령으로 정하는 회의를 말한다)가 있을 때에는 속기록·녹음 또는 영상자료를 만들어 청산 시까지 보관하여야 한다. <개정 2022. 2. 3., 시행 2022. 8. 4.>
⑦시장·군수 등 또는 토지주택공사 등이 아닌 사업시행자는 소규모주택정비사업을 완료하거나 폐지한 때에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 관계 서류를 시장·군수등에게 인계하여야 한다. <신설 2022. 2. 3., 시행 2022. 8. 4.>
◯그리고 속기록 등의 보관과 관련하여 시행령 제44조의2도 신설하였다.
시행령 제44조의2(속기록 등의 보관) 법 제54조제6항에서 “대통령령으로 정하는 회의”란 다음 각 호의 사항을 논의하거나 결의하는 조합총회·대의원회 및 이사회를 말한다.
1. 용역 계약(변경계약을 포함한다) 및 업체의 선정
2. 주민합의체 대표자의 선임 및 해임
3. 조합 임원 및 대의원의 선임·해임 및 징계
4. 토지등소유자 및 조합원의 자격
[본조신설 2022. 8. 2.]
14. 개정된 내용 총 정리
◯지금까지 개정된 내용을 정리하면 다음과 같다.
① 소규모재개발사업 가능 지역 확대
② 각종 단계에서 주민공람을 거쳐 의견을 수렴하도록 강화
③ 각 사업별 창립총회 규정 신설
④ 창립총회 소집절차, 결의사항을 규정
⑤ 가로주택정비사업 조합설립동의요건 변경
⑥ 조합 해산요청에 따른 조합설립인가 취소
⑦ 시장·군수의 직권 조합설립인가 취소
⑧ 건축물 건축 등 행위 제한
⑨ 투기과열지구에서의 조합원지위 양도 제한을 가로주택, 소규모재개발에도 적용
⑩ 1세대 1주택자의 경우 조합원 지위 양도 가능범위 확대
⑪ 토지등소유자 동의 받을 때에 검인 동의서를 사용
⑫ 가로주택정비사업의 층수제한 완화
⑬ 자료 열람·복사, 속기록 등의 보관