먼저 오른 신축아파트, 가장 먼저 약세 전환

서울에서 가장 먼저 가격이 오른 신축아파트가 올해에는 가장 먼저 약세로 전환됐다. 부동산R114가 올 1월부터 8월까지 누적 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과 1~5년차 신축아파트가 0.54% 하락해 입주 6~10년차 준신축(0.86%↑)과 입주 10년 초과 구축(0.69%↑) 대비 가장 먼저 약세 전환했다.

지난 2017년 문재인 정부는 투기 수요 억제를 목적으로 8·2대책을 발표하며 정비사업 관련 규제를 대거 도입한 바 있다. 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익 환수제, 조합원 지위양도 제한 등이 대표적인데 수요층을 중심으로 서울 등 도심에서의 공급 부족 우려감이 커졌다. 이후 임대주택등록활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등이 추가로 발표되자 기존 매물의 잠김 현상까지 가세하면서 신축아파트를 중심으로 매매가격이 급등세를 나타냈다.

부동산R114에 따르면 2017년에 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가격이 15.56% 상승한 가운데 준신축(입주 6~10년)과 구축(입주 10년 초과)은 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56%의 변동률을 나타냈다. 이러한 경향은 2018년과 2019년 당시에도 비슷하게 나타났으며 2020년 이후부터 준신축과 구축의 매매가격 상승폭이 신축아파트 수준을 앞지른 것으로 확인된다.

단기 급등 부담과 대출 규제와 금리 인상 환경에서 상대적으로 가격 수준이 높은 신축에 대한 매수 진입장벽이 높아 상승폭 둔화 속도가 빨랐고 하락 전환도 가장 먼저 이뤄진 것으로 해석할 수 있다.

특히 신축 아파트가 몰려 있는 강동, 송파의 대단지에서의 매매가격이 큰 폭으로 하락한 것도 약세 전환에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 다만 최근 5년(2017~2021년) 사이의 누적 변동률은 재건축 기대감이 일부 반영된 구축아파트의 상승폭이 112.62%로 상대적으로 높게 나타난 만큼 정부의 재건축 규제 완화 방향에 따라 앞으로의 방향성이 결정될 전망이다.

윤지해 수석연구원은 “올해를 기점으로 서울 지역의 입주물량이 크게 줄어드는 데다 주요 정비사업에서의 신규 분양도 지연되는 분위기”라며 “정부가 270만호 공급계획 중 50만호를 서울에 배정한 만큼 향후 보다 뚜렷한 안정 국면을 이끌 수 있을지 귀추가 주목된다”고 말했다.

이진 기자 jin@arunews.com