1. 사실관계 및 질의내용
○ 2013.10.30.: 관리처분계획인가 신청
○ 2013.11.08.: 관리처분계획인가
○ 2014.01.03.: 구모씨는 재건축중인 서울시 서초구소재 아파트를 소유하던 중 청구인의 아내에게 입주권의 1/2을 증여하는 내용의 증여계약 체결함
○ 2014.01.09.: 구모씨와 구모씨의 아내는 조합과 분양계약을 체결함
-조합원 분양가액: 1,168,300,000원
-조합원 권리가액: 1,607,062,080원
-조합원 분담금(청산금): △437,762,090원
○ 조합원 청산금(437,762,080) 환급일정
-2014.01.15. : 87,552,416원
-2014.05.15.~2016.04.15.: 262,657,248원(6회, 회당 43,776,208원)
-입주지정일: 87,552,416원
구모씨는 조합원 분양가액, 조합원 권리가액, 지급받을 청산금이 확정된 후 입주권의 1/2을 구모씨의 아내에게 증여하고 분양계약을 체결했다. 이런 경우 증여재산가액 산정방법은 어떻게 되나?
2.질의사항 검토=일반적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정 시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다.
도시 및 주거환경정비법에서 청산금에 대하여 다음과 같이 규정하고 있다. 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 ‘청산금’이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전의 고시일까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
재건축조합원 입주권의 전부 또는 일부 지분을 구모씨의 아내에게 증여한 경우에 있어 증여재산가액을 증여일 현재의 시가에 의하는 것이 원칙이다. 시가는 해당 재건축조합의 건축물 중에서 구모씨가 소유한 건축물과 유사한 건축물을 말하고, 그 유사한 건축물이 구모씨가 아내에게 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 매매가 있었다면 그 유사한 건축물의 매매거래를 시가로 적용할 수 있다.
그런데 구모씨가 아내에게 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 매매거래사레가 없다면 즉, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액에서 평가기준일 현재 조합으로부터 지급받을 청산금을 차감하고 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 증여받은 지분율을 곱하여 산정된 금액으로 한다. 재건축조합원 입주권과 별개로 구모씨가 지급받을 청산금에 관한 권리의 일부를 증여하는 경우의 증여재산가액은 당초 조합원이 지급받을 청산금 총액에 증여받은 지분율을 곱하여 산정된 금액으로 한다.
3. 결론=재건축조합원 입주권의 일부 지분을 증여하는 경우 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이 최우선 적용된다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 두 번째로 적용되는 기준은 감정평가 가액이다. 이와 별개로 증여자가 지급받을 청산금에 관한 권리의 일부를 증여한 경우의 증여재산가액은 증여자가 지급받을 청산금 총액에 증여받은 지분율을 곱하여 산정한다. 상기 사례에서의 증여가액은 분양가액의 50%와 청산금의 50%가 증여재산가액이다. 즉 권리가액의 50%가 되겠다.