일반적으로 재개발정비사업 구역 내에 있는 국유재산은 조합과 국유재산 관리청 간의 협의매각 절차를 통해 조합이 소유권을 취득하게 된다. 관할청이 조합에 국유지 협의매각 절차 이행 의무를 부과하고, 조합이 국유재산 관리청인 자산관리공사와 위와 같이 매각 절차를 거쳐 소유권을 가져오는 것이다.
그런데, 드물긴 하지만 자산관리공사에서 국유지 협의 매각절차에 불응하는 일이 발생하기도 한다. 조합의 정비사업을 방해하고자 그러는 것이 아니다. 관리청 입장에서도 곤란한 상황이 발생하는 경우가 종종 있다. 예를 들어, 일반재산(지목 대지)인 국유지의 일부에 관하여 제3자가 점유 취득시효를 완성하고, 법원 판결로 국가의 소유권이전등기 의무가 확정되었으나, 위 국유지에 대한 토지분할이 불가하여 판결문이 집행불능 상태에 빠진 경우와 같이, 소유관계를 명확히 하기 어려운 사정이 발생하여 불가피하게 매각 협의 절차에 불응하는 일이 발생하기도 한다.
이러한 경우에 조합은 어떤 방식으로 소유권을 가져올 수 있을까. 관리처분계획 인가 이후 일반분양 절차를 진행하기 위해서는 위 국유지에 대한 소유권 정리 작업이 조속히 이뤄져야 하는바, 만연히 국유지 관리청의 태도 변화를 기다릴 수 없다면 법령이 허용하는 범위 안에서 강제 수용절차를 취해볼 수 있다.
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 제98조에 국유재산의 처분에 관한 내용을 규정하고 있긴 하나, 구청장의 국유재산 관리청에 대한 협의의무(제1항), 관리청의 의견제시 의무(제2항), 국유재산의 정비사업 목적 외 매각 불가(제3항), 계약의 방법에 대한 예외사항(제4항)을 규정할 뿐이어서, 국유재산 관리청이 매각 불가 의견을 제시한 경우, 어떠한 해결책도 제공하지 못한다.
따라서, 이러한 경우 조합은 도시정비법 제65조에서 준용하는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)상의 수용절차를 검토할 수밖에 없다. 도시정비법과 토지보상법은 국유재산의 수용을 특별히 금지하지 않고 있으며, 국유재산 중 일반재산에 해당할 경우, 기타 특별법에 따른 수용절차를 거칠 필요도 없다.
대법원도 “공익사업의 시행자가 요존국유림을 철도사업 등 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 의한 공익사업에 사용할 필요가 있는 경우에 국유림법에서 정하는 절차와 방법에 따르지 아니한 채, 토지보상법에 따른 재결을 통해 요존국유림의 소유권이나 사용권을 취득할 수 없다. 나아가 공익사업의 시행자가 불요존국유림을 철도사업 등 토지보상법에 의한 공익사업에 사용할 필요가 있는 경우에도, 국유림법에서 정하는 절차와 방법에 따라 소유권이나 사용권을 취득하려는 조치를 우선적으로 취하지 아니한 채, 토지보상법에 따른 재결을 통해 불요존국유림의 소유권이나 사용권을 취득할 수 없다.”라고 판시하여, 행정재산이든 일반재산이든 해당 재산을 규율하는 특별법이 정한 절차와 방법에 따라 공익사업에 사용되도록 해야 하고, 위 특별법을 간과한 채 토지보상법 절차에 따라 수용 또는 사용할 수 없다고 본다(대법원 2018두). 즉, 토지보상법에 앞서 적용해야 할 특별법상 절차가 존재한다고 보기 어려운 일반재산의 경우, 토지보상법 절차에 따라 수용 또는 사용하는데 아무런 문제가 없다.
앞서 예시로 든 사안의 경우, 점유 취득시효의 대상이 되었다는 점만으로도 해당 재산이 일반재산에 해당함을 알 수 있고(국유재산법 제7조제2항, 동법 제6조제3항 참조), 대지인 일반재산에 대해 특별법상 수용절차가 규정되어 있지도 않다. 집행불능(토지분할 불가)으로 인해 점유자에게 소유권이전등기의무를 부담하는 것과 별개로 여전히 국가가 법률상 소유권을 가지고 있는바(민법 제245조제1항), 국가를 상대로 하여 토지보상법상 수용절차를 진행하는데 문제가 없다.