[ Key Point ]
자율주택, 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발사업에 적용되고 있는 법이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」입니다. 그런데 이 법령이 개정되어 2022. 8. 4.에 시행되게 되었습니다. 따라서 개정 내용중 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업에 대한 내용에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
■ 소규모주택정비법·시행령·시행규칙 개정일자
◯ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 : 시행 2022. 8. 4. 법률 제18831호, 2022. 2. 3. 일부개정
◯ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법시행령 : 시행 2022. 8. 4., 대통령령 제32849호, 2022. 8. 2., 일부개정
◯ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법시행규칙 : 시행 2022. 8. 4., 국토교통부령 제1138호, 2022. 8. 2. 일부개정
◯ 이하 아래에서 개정 주요 내용에 관하여 살펴보겠습니다.
1. 소규모재개발사업 가능 지역 확대
◯ 법 시행령 제3조에는 소규모주택정비사업 대상지역에 관하여 규정을 하고 있다.
◯ 1. 자율주택정비사업, 2. 가로주택정비사업, 3. 소규모재건축사업, 4. 소규모재개발사업이 가능한 지역요건을 규정하고 있는데, 이번에 ‘4. 소규모재개발사업’이 가능한 지역의 범위를 확대하는 개정을 한 것이다.
◯ 개정전 소규모재개발사업이 가능한 지역은 아래와 같이 규정되어 있었다.
4. 소규모재개발사업: 다음 각 목의 지역
가. 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」, 「철도산업발전기본법」 또는 「도시철도법」에 따라 건설·운영되는 철도역(개통 예정인 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 반경 350미터 이내인 지역으로서 다음의 기준을 모두 충족하는 지역. 다만, 승강장 경계로부터의 반경은 지역 여건을 고려해 100분의 30 범위에서 시·도조례로 정하는 비율로 증감할 수 있다. <개정 2022. 8. 2.>
1) 해당 사업시행구역의 면적이 5,000제곱미터 미만일 것
2) 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것. 다만, 지역 여건 등을 고려해 100분의 25 범위에서 시·도조례로 정하는 비율로 증감할 수 있다.
3) 해당 사업시행구역이 국토교통부령으로 정하는 도로에 접할 것
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제3호다목의 준공업지역으로서 가목1)부터 3)까지에서 규정한 기준을 모두 충족하는 지역
◯ 그런데 이 범위중 아래 앞 부분의 문구가 삽입되었다.
가. 소규모재개발사업을 시행하려는 지역의 면적 과반이 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」, 「철도산업발전기본법」 또는 「도시철도법」에 따라 건설·운영되는 철도역(개통 예정인 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 반경 350미터 이내인 지역으로서.
◯ 서울특별시에 있는 교대역을 기준으로 하여 설명을 드리면, 기존에는 교대역 반경 350미터를 그리면 대략 아래와 같다.
◯ 그런데 위에서 보는 바와 같이 종전에는 철도역 승강장 경계로부터 반경 350미터 이내인 지역에서만 소규모재개발사업을 시행하게 되면 사업을 시행하려는 지역의 일부가 반경 350미터 밖에 있는 경우에는 그 부분까지 포함하여 주거환경을 개선할 필요가 있음에도 불구하고 반경 350미터 밖의 지역은 소규모재개발사업 시행지역에서 제외되는 문제점이 있었다.
◯ 그래서 앞으로는 소규모재개발사업을 시행하려는 면적의 과반이 승강장 경계로부터 350미터 이내에 있는 경우에는 그 바깥에 있는 면적까지 포함하여 사업시행구역으로 지정할 수 있도록 함으로써 소규모재개발사업의 효율적인 시행을 지원하도록 한 것이다.
◯ 이를 위 그림에 표시하면 아래와 같다.
◯ 따라서 반드시 사업구역 전체가 반경 350미터 안에 있을 필요는 없고 사업구역 면적의 과반(1/2을 넘는 경우를 말함)만 반경 350미터 이내에 포함되어 있으면 나머지 부분이 반경 350미터 외곽에 위치하더라도 소규모재개발사업이 가능하도록 한 것이다. 향후 소규모재개발사업이 활성화될 수 있는 좋은 법 개정인 것으로 판단된다.
2. 각종 단계에서 주민공람을 거쳐 의견을 수렴하도록 강화
◯ 소규모정비사업을 진행하다보면 많은 단계에서 의견수렴을 하여야 할 경우가 많은데도 불구하고 기존 소규모주택정비법은 이에 관한 절차가 부족하였다. 따라서 이번 법령 개정에서 ‘주민공람’ 절차를 강화시켰다. 해당부분의 조문을 보면 아래와 같다.
가. 공공시행자 지정지 주민공람
제18조(소규모주택정비사업의 공공시행자 지정)
①시장·군수등은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제17조제3항에도 불구하고 직접 해당 사업을 시행하거나 토지주택공사 등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다. 이하 이 조 및 제20조에서 같다)을 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다. <중략>
②시장·군수등은 제1항에 따라 직접 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 다만, 제1항제1호의 경우에는 토지등소유자에게 지체 없이 사업의 시행 사유·시기 및 방법 등을 통보하여야 한다.
나. 지정개발자 지정시
제19조(소규모주택정비사업의 지정개발자 지정)
②시장·군수등은 제1항에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. <2022. 2. 3. 개정, 2022. 8. 4. 시행>
다. 주민합의체 구성 신고, 해산신고시
제22조(주민합의체의 구성 등)
⑨시장·군수등은 제5항에 따라 주민합의체 구성의 신고(제7항에 따라 신고한 사항을 변경하는 경우를 포함한다)가 있거나 제8항에 따라 해산신고가 있는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다. <신설 2022. 2. 3., 2022. 8. 4. 시행>