도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조제1항에 따르면 사업시행자는 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 등을 포함해야 한다.
여기에서 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물을 종전자산이라 부르고, 분양예정인 대지 또는 건축물을 종후자산이라 부른다. 위 종전·종후자산 가격은 많은 이해관계가 대립하기에 어느 일방이 정할 수 없고 감정평가를 통해 결정하여야 한다. 도시정비법 제74조제2항에서는 종후자산의 경우 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 가격을 산정할 수 있다고 정하지만 이는 흔하지 않은 일이다.
종전·종후자산 가격은 조합원들이 가장 관심을 가지는 이슈 중 하나이다. 종후자산가격은 조합원 분양가를 의미하고 종전자산가격은 분양신청의 우선권을 가질 수 있는 권리가액(=종전자산가격×비례율)의 기준이 되기 때문이다. 비례율은 정비사업의 수익성을 판단할 수 있는 지표인데 정비사업을 통해 얻을 수 있는 수익률로 이해할 수 있으며, 총분양가격에서 총사업비용을 뺀 금액을 종전자산가격으로 나누는 방법으로 산출한다.
그렇다면 종전자산과 종후자산의 감정평가는 어떻게 이루어지는가. 먼저 종전자산의 경우 토지는 공시지가기준법을, 건물은 원가법을 각 적용하여 가격을 구하며 기준시점은 사업시행인가고시가 있은 날이 된다.
공시지가기준법은 표준지공시지가를 대상 토지와 비교하는 방법을 의미하는데, 주목해야 할 부분은 두 가지이다. 하나는 당해 정비사업에 따른 공법상 제한을 고려하지 않는다는 점이고 다른 하나는 적용 공시지가를 사업시행인가고시일 이전의 시점을 기준한다는 점이다(감정평가 실무기준 703 도시정비평가 참조).
이를 쉽게 풀이하면 가격에 해당 정비사업으로 발생하는 개발이익(변화)을 반영하지 않는 것이다. 정비사업을 위하여 용도지역이 더 좋은 지역으로 변경되더라도 정비사업한다는 소문으로 가격이 오르더라도 이를 고려하지 않는다. 흔히 이야기 하는 ‘시가’와는 개념과 평가방법이 다른 것이다.
이를 간과하고 내가 아는 ‘시가’보다 종전자산가격이 낮다는 이유로 불만을 제기하거나 소송을 하는 사례가 있는데, 관련 법령에 위반되었다고 판단되는 경우는 드물다. 조합원으로서는 종전자산가격이 ‘시가’와 다르다는 점을 생각해 둘 필요가 있다. 종전자산 감정평가는 조합원 재산의 ‘시가’를 평가하는 것이 아니고, 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 된다는 점에 의미가 있는 것이다.
다음으로 종후자산은 분양신청기간 만료일 등을 기준으로 평가하며 거래사례비교법 등을 적용하여 평가한다. 감정평가 실무기준에서는 종후자산 감정평가에서 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려하도록 규정한다.
종후자산은 평가 당시 존재하지 않은 건축물이어서 눈으로 직접 평가의 대상은 볼 수 없다. 인근지역의 분양가격, 실거래가격 수준 등이 평가의 기초자료가 되는데 아파트의 경우 위치, 향, 일조, 층 등이 가격에 영향을 미치므로, 해당 요인을 시뮬레이션과 통계적 기법으로 감정평가에 반영하기도 한다.