이주비 부족해 제3금융권 대출까지 시공자 제안 불가에 조합 ‘벼랑 끝’
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이주비 부족해 제3금융권 대출까지 시공자 제안 불가에 조합 ‘벼랑 끝’
  • 심민규 기자
  • 승인 2022.07.15 09:57
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투기과열지구 LTV 40% 이하 적용
다주택자는 주택담보대출 불가능

일부선 증권사 통해 제3금융권서
사업비 등 명목으로 우회로 대출
[그래픽=홍영주 기자]
[그래픽=홍영주 기자]

재개발·재건축 조합들이 이주비 마련에 어려움을 겪고 있는 가운데 시공자의 제안 금지까지 시행을 앞두면서 사업이 벼랑 끝으로 몰리고 있다. 이미 강력한 대출 규제 정책이 시행되고 있는 상황에서 시공자의 자금 지원마저 끊길 경우 이주 지연이나 중단이 불가피해질 전망이기 때문이다.

현재 일선 조합들이 이주 단계에서 사업추진에 난항을 겪고 있는 이유는 정부의 대출 규제 때문이다. 국토교통부에 따르면 투기과열지구의 경우 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 주택은 40%, 9억원 초과 주택은 20%를 각각 적용 받는다. 조정대상지역에서는 9억원 이하가 50%, 9억원 초과는 30%를 적용한다. 2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우 아예 주택담보대출 자체가 불가능하다.

특히 재건축·재개발이 밀집한 수도권이 대부분 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶여있다는 점을 감안하면 사실상 주택담보대출비율은 40% 수준에도 미치지 못하는 상황이다. 특히 강남의 경우에는 9억원 이상인 주택이 대부분인데다 다주택자도 많아 이주비 마련은 더욱 어려운 것이 현실이다.

이에 따라 조합에서는 이주비 부족분을 추가로 확보하기 위해 다양한 방법을 동원하고 있다. 가장 일반적인 사례가 바로 시공자로 부터 추가 자금을 지원 받는 것이다. 금융권에서 주택담보대출을 받고, 부족한 이주비를 시공자가 대여해주는 방식이다. 시공자가 직접 자금을 지원하는 경우 기업의 부채가 증가할 수 있는 만큼 신용 보증이나 특수목적법인(SPC)을 통해 대출을 받는 것이 일반적이다.

하지만 시공자가 신용 보증을 거부하거나, 신용도가 낮은 경우에는 사실상 추가 대출이 불가능해진다. 또 시공자 입장에서는 정부가 대출 규제를 시행하고 있는 상황에서 추가 이주비를 지원하는 것은 부담이 될 수밖에 없다.

따라서 증권사 등을 통한 대출 우회로를 선택하는 사례가 점차 증가하고 있다. 이주비의 경우 대출 규제가 적용되기 때문에 사업비나 사업활성화비 등의 명목으로 증권사의 중개를 거쳐 추가 대출을 받는 방식이다. 대출 목적만 사업비일 뿐 실제 용도는 조합원들의 추가 이주비나 대출 이자로 사용되는 것이다.

문제는 이주비 부족으로 편법성에 가까운 대출을 받는 만큼 고금리가 적용된다는 점이다. 대출한도를 넘어서는 추가 대출의 경우 제3금융권에서 차입하기 때문에 최소 연 6% 이상의 금리가 적용된다는 것이 업계 전문가들의 설명이다. 실제로 한 재건축구역에서는 이주비를 구하지 못해 고육지책으로 무려 10%대의 고금리에 추가 대출을 받은 것으로 알려졌다. 그나마 저금리 적용 당시의 시세로 향후 금리가 지속적으로 상승하면 대출 부담은 더욱 커질 전망이다.

이런 상황에서 연말부터 시공자의 이주비 제안마저 금지될 경우 사업 중단 사태까지 발생할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 건설사의 이사비나 이주비 등 시공과 관련이 없는 사안에 대해서는 제안할 수 없도록 하는 도시정비법 개정법안이 오는 12월 11일 시행을 앞두고 있기 때문이다. 둔촌주공의 공사 중단 사태가 공사비 인상을 둘러싼 갈등이 주요 원인이지만, 이주비 대출과도 무관하지 않은 만큼 제2의 둔촌주공 사태가 발생할 가능성도 배제할 수 없다.

이주 관련 업체 관계자는 “정부의 대출 규제로 인해 조합들이 이주비를 마련하기 위해 편법을 동원하는 사례가 적지 않다”며 “시공자의 이주비 제안마저 막힐 경우 보다 고금리 대출을 이용해야 하는 만큼 조합원들의 피해가 커질 수밖에 없다”고 말했다.

 



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