정비사업은 조합방식으로 진행하는 것이 일반적이다. 가끔 토지등소유자 방식이라 하여 사업구역 내 부동산 소유자들이 사업주체가 되는 사례도 있으나, 흔하지 않다.
부동산 소유자들이 설립하는 조합은 관할 시장·구청장 등으로부터 인가를 받아야 하며, 위 인가로 인해 조합은 행정주체로서의 지위를 부여받게 된다(대법원 2009.10.15. 선고 2009다30427 판결 참조).
그리고 조합은 법인으로 하고 등기를 하는 때에 성립한다(도시정비법 제38조제1항 및 제2항). 조합원들과 구별되며 별도의 법인격을 가지는 것이다.
조합은 정비사업을 시행하는 데 그 목적이 있으므로 정비사업을 마치면 해산절차를 밟아야 한다. 그런데 정비사업이 완료되었음에도 조합이 해산되지 않고 유지되는 사례가 있었고, 이를 두고 적지 않은 분쟁이 발생하였다. 그 이유는 해산이 지연되면 조합원들에게 돌아가야 할 청산금도 제대로 지급되지 못하고, 해산 전까지 조합의 경비로 적지 않은 돈이 지출되기 때문이다. 조합원으로서는 ‘재산권을 침해 받는다. 왜 해산하지 않는가’라는 질문을 던지게 된다. 또한 도시정비법에서 조합의 해산 및 청산과 관련한 법적인 근거가 부족하다는 비판의 목소리도 있었다.
이러한 문제를 해결하기 위하여 도시정비법은 2022.6.10. 제86조의2 규정을 신설하였다. 위 규정에 따르면 조합장은 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 하고(제1항), 위 기간 내 총회를 소집하지 않은 경우 조합원 1/5 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있으며(제2항), 시장·군수 등은 조합이 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있고(제3항), 해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 시장·군수 등은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있다(제4항). 위 규정은 2022. 12.11. 시행된다.
위 개정 규정을 두고 여러 평가가 있다. 조합원의 재산권 보호를 위해 필요한 개정이었다는 평가도 있지만 정비사업의 현실을 세밀히 살피지 못했다는 평가도 있다. 조합 입장에서 고의로 해산을 지연하는 것이 아니라 해산하지 못하는 이유가 있다는 것이다. 대부분의 조합은 해산을 앞두고 시공자와의 공사비 정산, 세금, 정비사업과 관련한 소송 대응 등의 문제를 해결해야 한다.
위 문제 해결에 소요되는 시간만큼 해산도 지연되며 수년의 시간이 소요되는 현장도 있다. 위 문제 해결을 앞당기는 방안이 필요한데 이는 방치한 채 일률적으로 1년이란 시간을 두고 해산을 강제하는 것은 현실성이 떨어지는 측면이 있다. 게다가 1년이란 기간에 쫓겨 정비사업을 마무리 짓는 경우 산적한 법적 문제를 제대로 해결하지 못할 가능성도 있고, 실제 시장·군수 등이 해산 지연으로 조합설립인가를 취소한다면 해당 정비사업구역은 더 큰 혼란을 겪게 될 것이다. 그 이후의 수습 방안도 마땅치 않아 보인다.
도시정비법 제81조의2는 개정이유를 “정비사업 종료 후에도 조합 임원이 고의로 조합 해산을 지연시키는 것을 방지하기 위함”이라고 밝히고 있다. 위 개정이유를 고려한다면 해산이 지연되는 현장의 목소리를 경청하고 조합이 해산 절차를 신속히 진행할 수 있는 제도와 지원이 필요하다고 생각된다.