이번 호에서는 매도청구에서의 이행제공에 대해 이야기 하고자 한다.
매도청구는 재건축사업에서 현금청산을 위한 절차로 활용된다. 강제수용권이 부여되는 재개발사업에서의 수용재결과 비교되는 절차이기도 하다.
재건축사업에서 매도청구는 2가지로 구분할 수 있는데, 하나는 조합설립에 동의하지 않는 자에 대한 것이고 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 것이다.
전자의 절차는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날 즈음 시작하여 상대방이 조합설립에 관한 동의를 하지 않거나 무응답인 경우 소송에 이르고, 후자의 절차는 관리처분계획이 인가고시된 날 즈음 시작하여 현금청산에 관한 협의가 되지 않으면 소송에 이르게 된다.
매도청구소송의 내용은 재건축조합과 상대방(매도인) 사이의 매매계약이 체결되었다고 보고 그에 따라 매도청구 상대방은 재건축조합에게 부동산의 소유권을 이전하여야 하며, 재건축조합은 그 대가로 부동산 가격을 지급해야 하는 것으로 정리할 수 있다.
여기에서 체크해야 할 부분은 소유권 이전의무와 부동산 가격지급 의무는 동시이행관계에 있다는 점이다.
따라서 판결이 확정되더라도 상대방이 소유권이전 의무를 이행하지 않은 이상 재건축조합으로서는 부동산 가격에 대한 지연손해금을 부담하지 않는다. 소유권 이전등기는 매도인, 매수인의 공동 신청으로 가능하기에(다른 말로 매수인의 협조가 필요하기에), 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하는 것으로 의무를 이행한다.
만약 상대방이 위 의무를 이행하여 재건축조합이 이행지체에 이르게 되면 재건축조합은 부동산 가격에 더하여 지연손해금까지 지급하여야 한다. 여기에서 한가지 의문이 생긴다. 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하였다는 것은 어떤 의미일까.
이에 대해 대법원 2021.10.28. 선고 2020다278354(본소), 2020다278361(반소) 판결은 “매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 된다”고 판시하여 매도인(부동산 소유자)의 소유권이전 의무 이행의 모습을 제시한 바 있다.
매도청구의 상대방이 위 부동산에서 퇴거한 후 변호사에게 위 부동산 관련 소유권이전등기절차 이행을 위해 필요한 등기위임장 등 서류 및 출입문 열쇠 등을 보관시키면서 부동산 관련 청산금 지급과 무관하게 언제든지 변호사로부터 위 서류 등을 수령할 수 있다는 취지의 내용증명 우편을 재건축조합에 송달하였는데, 재건축조합이 위 서류 등을 수령해 가지 않자 상대방이 이를 공탁한 사안에서 위 대법원 판결은 매도청구의 상대방은 자신의 소유권이전등기의무 및 인도의무와 관련하여 합리적인 범위 내에서 신의칙에 따라 요구되는 이행제공을 마쳤다는 취지의 판단을 하였다.
아울러 대법원은 부동산 소유자의 이행제공에 있어 재건축조합이 취해야 하는 협력의무에 대해서도 판시를 하였는데, 매도청구의 상대방이 단독으로 제공할 수 있는 서류 등에 대해서 모두 이행제공을 한 이상 재건축조합으로서는 소송에 의하지 아니하고 소유권이전등기를 마치기 위해 필요한 노력을 하여야 한다고 보았다.
과거 매도청구 소송 판결이 확정되기 이전의 이행제공과 지연손해금 청구에 대해 이견이 있었는데, 위 대법원 판결은 이에 대한 기준으로 제시한 점에서 의의가 있다.