[ Key Point ]
재건축 재개발 등 정비사업의 진행절차가 어렵고 생소하다는 분들이 많이 있습니다. 왜냐하면 처음 접하는 사업방식인데다가 그 용어가 어려워서 무슨 말을 하는지를 알 수가 없기 때문이지요.
그러나 우리가 소유하고 있는 기존 주택이 낡았을 때에 그 집을 철거하고 새로 집을 지을 때를 가정하여 상식적으로 생각을 하면 그렇게 어려운 절차가 아닙니다. 다만 집이 1채가 아니라 여러 채인 점만이 차이가 발생할 뿐입니다.
그래서 가장 상식적으로 생각해 볼 때에 정비사업 진행절차에 관하여 간단히 설명해 드리도록 하겠습니다.
1. 법은 상식이다.
◯ 재건축·재개발 등 정비사업에 적용되는 「도시 및 주거환경정비법」이 생소하여 정비사업이 매우 어렵다고 생각하시는 분들이 대부분일 것이다.
◯ 하지만 제가 평소에 강조하다시피 “법은 상식”에 맞아야 하기 때문에 정비사업진행과정을 자세하게 보면 이러한 상식에 맞게 절차가 진행되도록 규정되어 있다.
◯ 따라서 정비사업진행절차도 상식선에서 해설을 해보도록 하겠다.
2. 정비사업 진행절차도
◯ 재건축·재개발이 어떻게 진행되는지 그 절차를 살펴보면 아래 그림과 같다.
◯ 위 절차도를 보면 우리가 처음 듣는 용어들이 등장하게 된다. 재정비촉진계획, 정비기본계획, 정비계획결정 및 구역, 추진위원회, 사업시행계획인가, 공공지원, 관리처분계획인가 등의 용어를 처음 듣는 분들이 많을 것이다.
◯ 하지만 위 용어들은 소유자들이 여러 명 모여서 하는 사업이기 때문에 일반적인 건축절차상의 용어와 다를 뿐 그 기본적인 개념은 동일하다. 그러면 각 절차별로 설명해 보도록 하겠다.
3. 여러 채의 주택을 허물고 새집을 지을 때의 순서와 비교
◯ 우리가 1채가 아닌 여러 채의 주택이나 상가를 각 소유자가 모여서 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 신축하는 것이 생각보다 어려운 경우가 많이 있다.
◯ 그 이유는 소유자들이 여러 명이다 보니 서로 의견이 안 맞고 또 서로 생각하는 이해관계가 다르다 보니 서로 충돌이 발생하기 때문이다.
◯ 그래서 여러 명이 신축을 할 때에 어떻게 여러 명의 의사를 수렴하고 또 대표자를 세울지가 바로 추진위원회, 조합인 것이니 이를 참조하여 간략히 설명하면 아래와 같다.
가. 도시·주거환경정비기본계획, 정비계획수립 및 정비구역지정
◯ 개인 건물은 소유자가 임의적으로 철거할 수 있지만 기존의 용적률보다 더 많은 용적률을 관할관청으로부터 받아 사업수익을 늘리려면 관할관청에서 용적률 상향을 해 주어야 하는데. 이런 경우에 관할관청은 건축물이 상당히 노후화되어야 철거를 허용해 주고 있다.
◯ 그리고 재건축·재개발은 보통 수백 명의 소유자가 관여되는 사업이기 때문에 관할관청에서 특정구역을 정하여 이 구역에 재건축·재개발을 하도록 구역을 지정하게 된다.
◯ 또한 도시계획적인 측면에서 도시전체에 정비할 기본계획을 수립하게 되는데 이것이 바로 도시·주거환경정비기본계획이고, 이 기본계획에 따라 각 구역별로 나누어 구체적인 정비계획을 세우는 것이 바로 정비계획수립 및 정비구역지정인 것이다.
나. 추진위원회 구성, 조합설립인가
◯ 위에서 말한 것과 같이 재건축·재개발사업 등 정비사업은 소유자들이 여러 명이기 때문에 이 사람들이 모두 대표자가 되어 자기들의 의사 표현을 하면서 사업을 추진하게 할 수는 없다.
◯ 그래서 소유자들을 대표하는 기관인 조합을 설립하도록 만들어 조합총회에서 다수결로 의사결정을 하도록 만들었다. 왜냐하면 소유자들 100% 동의를 받도록 하면 사업진행자체가 불가능하기 때문이다. 그래서 조합원들로 구성된 조합을 결성하도록 하고 이 조합을 이끌어 갈 대표자로 조합장, 그리고 이사, 감사 등 임원을 선출하도록 한 것이다.
◯ 그런데 토지등소유자들이 정비사업을 잘 모르고 있는데, 바로 조합을 결성하면 조합장 등 집행부가 되려고 하는 사람들이 소유자들을 현혹하여 자신들이 조합 집행부가 되고 조합운영을 자신들의 입맛대로 할 가능성을 배제할 수 없어서, 조합을 결성하려고 하는 경우에는 반드시 조합 전단계로서 추진위원회라는 것을 만들도록 하였다. 왜냐하면 일단 추진위원회를 구성하여 정비사업을 조금 진행하도록 하여, 이 과정에서 소유자들이 정비사업을 조금 알게 하고 또 조합을 결성할 때에 그동안 일을 추진하였던 사람들을 대상으로 하여 조합장, 이사, 감사를 맡길 수 있는지 여부를 판단하는 일종의 워밍업 시간을 부여하겠다는 의미도 있다. 단, 관할관청이 관여하여 사업을 진행하는 공공지원의 경우(서울특별시의 경우에 이와 같다)에는 추진위원회 단계를 생략하고 바로 조합결성을 할 수 있도록 예외를 두고 있다.
◯ 즉, 대표자 모임을 만드는 것이 바로 추진위원회 구성, 조합설립인 것이다.
(1) 시공자 등 협력업체 선정
◯ 위와 같이 조합이 결성되어 관할관청으로부터 인가를 받으면 본격적으로 사업을 진행하게 되는데, 건물 1채를 철거하고 신축하든 아니면 여러 채를 철거하고 신축을 하든 똑 같이 시공사 등 여러 업체들이 필요하다.
◯ 기존건축물의 철거가 필요하고 새로 건물을 신축하기 위해서는 설계사와 시공사가 필수적으로 필요하다. 그런데 재건축·재개발사업은 많은 소유자들을 대상으로 하고 신축공사 규모도 공사금액이 최소한 수천억에서 1조가 넘는 경우도 있기 때문에 신축공사에 필요한 업체들이 보통 20~30 업체가 필요하다.
◯ 이런 업체들을 흔히 ‘협력업체’라고 하고, 공사를 하는 시공사를 법에서는 ‘시공자’라고 명칭을 부여하고 있다.
◯ 그래서 조합이 결성되면 이러한 시공자 등 협력업체들을 선정하는 절차가 진행된다. 다만 이 협력업체 중 누구를 선정하는지가 그 회사의 경제적인 이익과 관계있기 때문에 많은 비리가 있을 수 있는데. 이러한 비리를 방지하기 위하여 법령에 일정한 선정기준을 정하고 있고(경쟁입찰), 구체적인 선정 기준에 관해서도 국토교통부에서 ‘정비사업 계약업무 처리 기준’이라는 것을 만들어서 통제를 하고 있는 것이다.