국회입법조사처 “재초환 부과 개시시점, 조합설립인가일로 조정해야”

재건축초과이익 부과 개시시점을 현행 추진위원회 승인일이 아닌 조합설립인가일로 조정해야 한다는 지적이 나왔다. 장기 실거주자와 1주택자 등에 대한 재건축부담금 차등 적용도 고려해야 한다는 의견이다.

국회입법조사처는 지난 13일 ‘재건축초과이익 환수제도의 쟁점과 논의과제’를 다룬 이런 내용의 ‘이슈와 논점’ 보고서를 발간했다.

보고서를 작성한 박인숙 경제산업조사실 국토해양팀 입법조사관은 “도심 내 주거환경 개선과 주택 공급을 위해 재건축사업은 지속적으로 시행될 필요가 있다”며 “재건축초과이익 환수제도가 원활하게 시행되기 위해서는 그동안의 쟁점 사항을 되짚어 볼 필요가 있다”고 전제했다. 이어 “새 정부에서도 110대 국정과제를 통해 재건축부담금 제도 등 도시정비사업 규제를 개선하겠고 발표했다”며 “재건축초과이익 환수제도가 제도 취지대로 시행될 수 있도록 관련된 논의 과제를 제시하게 됐다”고 설명했다.

보고서에 따르면 먼저 재건축사업을 주도적으로 추진하는 주체가 조합이라는 점에서 재건축사업의 개시시점을 현행 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정이 필요하다고 제언했다.

추진위원회는 재건축사업에 대한 권리 및 의무의 주체가 아니라는 점에서 추진위원회 승인일을 사업의 개시시점으로 규정하는 것은 불합리 할 수 있다는 것이다. 즉 재건축사업의 시행을 통해 재건축초과이익이 발생하였다고 본다면 재건축초과이익이 발생하였다고 판단할 수 있는 시점은 실질적으로 사업이 시행되는 조합설립인가일 이후로 조정하는 방안을 검토해야 한다는 얘기다.

또 재건축부담금의 경우 조합에게 일과 부여되기 때문에 조합원별 차등 적용이 고려돼야 한다고 조언했다. 재건축사업의 시행으로 발생하는 이익에 대한 투기 요소를 막기 위해 재건축부담금을 부과한다는 점을 고려할 때 1주택자 및 장기간 거주한 실소유자 등 조합원별 주택의 보유 및 거주기간, 보유 목적 등 구체적인 사정이 반영될 수 있도록 관련 규정에 대한 논의가 필요하다는 것이다.

실제로 지난 2019년 헌법재판소도 “재건축사업 대상 주택 소유자가 1가구1주택자에 해당하는 경우라면 그 소유자에게 투기 목적이 있었다고 보기 어렵고, 그가 재건축사업으로 얻는 경제적 이익을 놓고 비정상적 이익이라고 단정할 수 없다는 점에서 1가구1주택자나 실거주 목적으로 장기간 주택 등을 보유한 자에 대해 입법적 배려가 필요하다”고 판시한 바 있다.

끝으로 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율(10~50%)을 적용해 산정하는데 재건축초과이익은 부과대상 주택의 실현이익이 아닌 평가이익을 기준으로 산정하기 때문에 재건축부담금을 산정할 때 부과율을 50%까지 적용하는 것은 과도하다고 지적했다.

박 입법조사관은 “조합이 주도적으로 시행하는 재건축사업을 통해 발생하는 초과이익을 환수함으로써 사회적 형평을 도모하고 입법목적을 달성하기 위해서는 재건축부담금의 산정기준 및 부과대상이 모호하지 않고 일관성을 유지해야 한다”며 “재건축부담금의 사용에 대한 공감대가 형성돼야 한다”고 말했다.

한편 재건축초과이익 환수제도는 2006년 5월 24일에 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 제정으로 도입됐다. 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과해 조합에 귀속되는 주택가액의 증가분이 재건축초과이익으로, 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율을 적용해 산정된 금액을 말한다.

재건축초과이익은 재건축사업의 종료시점(준공인가일) 주택가액에서 개시시점(조합설립추진위원회 승인일) 주택가액과 정상주택가격상승분 총액 및 개발비용을 공제한 금액인데 법 제정 이후 재건축부담금 면제를 위한 2번(2012년 12월 18일, 2014년 12월 31일)의 특례 규정으로 납부가 유예돼 실제로 이 제도가 적용된 사례는 많지 않다.

박노창 기자 park@arunews.com