[ Key Point ]
부동산투자를 하기로 마음먹은 고여사는 재건축·재개발 사업구역 내의 부동산이 다른 지역의 부동산 가격상승보다 월등하게 많이 상승한다는 사실을 알게 되었다.
최근에 신문 등 언론에 나는 기사를 보면 거의 대부분이 개발호재가 있는 지역의 부동산이 상승한다는 내용이고, 그 중에서 특히 재건축·재개발 사업구역 내의 가격이 많이 상승하고 있다.
따라서 재건축·재개발구역 내의 주택이나 상가점포를 매입하면 좋을 것 같은데, 무조건 재건축·재개발 사업구역내의 부동산을 매입하면 다 조합원이 되는 것일까? 안되는 경우도 있다고 해서 정확히 알아보고자 한다.
1. 재건축·재개발 조합원이 되는 가장 기본적인 조건은?
◯ 재건축·재개발조합의 조합원은 아무나 되는 것이 아니다. 가장 기본적인 조건으로 그 사업구역내의 부동산을 소유하고 있어야 한다. 따라서 부동산을 소유하지 않은 세입자는 조합원이 될 수가 없다.
◯ 그러면 주택이나 상가등 아무 부동산이나 취득을 하면 되는 것일까? 그리고 그 시기도 사업일정과 무관하게 언제든지 취득을 하면 바로 조합원이 되는 것일까? 먼저 법률에 어떻게 규정되어 있는지를 살펴보도록 하겠다.
◯ 법률사무소 국토에서 발간한 「해설·판례·동영상 강의가 함께하는 재건축·재개발, 소규모주택정비사업 등 정비사업 법령해설집」을 참조하면 아래와 같이 규정되어 있다.
가. 조합원은 토지등소유자로 한다.
◯ 도시 및 주거환경정비법 (이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제39조(조합원의 자격)을 보면 재건축·재개발등 정비사업의 조합원은 토지등소유자여야 한다는 것이 가장 기본적인 조건으로 규정되어 있다. 그리고 여기에 더하여 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 조합원이 될 수 있다는 조건이 있다.
도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) ①제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
나. 토지등소유자의 개념
◯ 조합원은 ‘토지등소유자’로 한다고 규정되어 있는데, ‘토지등소유자’가 무엇일까? 도시정비법 제2조(정의) 제9호에는 아래와 같이 규정되어 있다.
도시 및 주거환경정비법 제2조(정의)
9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
◯ 주거환경개선사업은 조합방식으로 사업을 하지 않기 때문에 제외하고, 재개발사업은 ‘토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’라고 되어 있어 토지나 건축물 중 1개만 소유한 자, 2개 모두 소유한 자, 아울러 지상권자도 토지등소유자에 해당한다.
◯ 반면에 재건축사업의 경우에는 ‘건축물 및 그 부속토지’라고 되어 있어 건축물뿐만 아니라 그 부속토지도 동시에 소유한 자만 해당한다. 둘 중 하나만 소유한 자는 재건축사업의 토지등소유자에 해당하지 않고, 건축물과 토지를 동시에 소유하고 있지만 그 토지가 건축물에 부속된 토지가 아닌 전혀 별개의 토지인 경우에는 이에 해당하지 않을 수 있다.
2. 단독조합원으로 되지 못하고 대표조합원으로만 되는 경우
◯ 위와 같은 기본적인 조건을 갖추어 토지등소유자가 되면 재건축·재개발사업의 조합원이 될 수 있는데, 부동산을 잘못 취득하면 단독조합원이 되지 못하고 대표조합원만 될 수가 있다.
◯ 도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) 조문을 상세하게 보면 아래와 같은 사유에 해당될 때에는 여러 명을 1명의 대표조합원으로만 보도록 규정되어 있다.
도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) ①제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. <중략> <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20.>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
◯ 위 제1호 내지 3호 중 어느 하나에 해당되면 단독조합원이 되지 못하고 여러 명이 대표조합원 1명으로만 취급을 받게 된다. 이렇게 되면 실제로는 여러 명이라도 조합원 숫자로도 1명이고, 총회에 참석하여 의결권을 행사하는 것도 대표조합원만 가능하고, 또 분양신청도 대표조합원이 하는 등 여러 가지 측면에서 장애요인이 발생하게 된다.
○ 1항 2호 : 이혼하지 않은 배우자나 19세 미만 직계비속은 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우)해도 1세대로 보아 1명의 대표조합원을 선정해야 한다.
○ 1항 3호 : 2개 이상의 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 소유하고 있던 1명(1세대의 경우도 포함됨)이 조합설립인가(또는 신탁업자로 사업시행자 지정)후 그중 일부를 제3자에게 양도하여 예전에 1명이 소유하던 것을 신 소유자를 포함하여 소유자가 여러 명이 된 경우를 말한다. 예를 들어 A(1세대의 경우도 포함)가 집 2채(101호, 102호)를 소유하고 있다가 조합설립 인가 후 그중 1채를 팔아 101호는 A가, 102호는 B가 소유하게 되는 경우를 말하며, 이 경우는 제1항 본문의 적용을 받아 A와 B가 대표조합원 1인을 선정하여야 한다. 1개 중 일부 지분을 양도하였으면 공유가 되어 제1항 제1호에 해당하여 1 조합원이 된다.