현금청산자는 현금으로 자신의 종전 부동산을 청산받는 사람을 지칭한다. 사업구역 내 모든 부동산은 정비사업으로 뜻하지 않게 철거되므로 이치상 부동산 소유자는 위 철거에 대한 대가를 받아야 한다.

사업시행자인 조합은 분양신청을 한 조합원에게는 새로운 아파트나 상가로 대가를 지급하고, 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산자가 된 자에게는 돈으로 대가를 지급하여야 한다.

조합으로서는 현금청산자가 적을수록 좋고, 이들에게 줄 돈 역시 적을수록 이익이다. 위 돈은 궁극적으로 조합원들이 부담해야 하기 때문이다.

이러한 마음에서 조합은 “현금청산금에서 사업비용, 이자 등 금융비용, 제세공과금 등을 공제한다”는 취지의 총회결의나 정관 규정을 마련하는 경우가 있다. 이를 근거로 조합은 감정평가로 확인된 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하려고 하고, 현금청산자는 구체적인 공제금액에 대해 알 수 없었고 이미 정비사업에서 이탈하였기 때문에 이를 부담할 수 없다고 다툰다. 이러한 문제는 제법 많은 정비사업구역에서 발생한 바 있다.

대법원은 위 문제를 어떻게 바라볼까. 대법원은 “주택재개발사업에서 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 구 도시정비법 제61조제1항에 따른 부과금을 부과·징수할 수 없다. 다만, 구 도시정비법에 따른 재개발조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다(대법원 2014.12.24. 선고 2013두19486 판결, 대법원 2016.8.30. 선고 2015다20785 판결 등 참조)”고 판시하면서 “현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는 조합관계에서 탈퇴할 때까지 발생한 사업비용을 부담하도록 할 수 없다”라고 판시하였다(대법원 2021.4.29. 선고 2018두51508 판결).

일응의 기준으로 볼 수 있으나 구체적인 규정의 기준이 다소 모호한 점이 아쉬운 부분이다. 조합 스스로 고민하고 대응해야 할 몫이다. 현실에서도 조합이 총회나 조합 정관에서 비용의 발생 근거, 분담 기준과 범위 등을 구체적으로 정하는 사례는 많지 않다. 비교적 최근에 주목받은 쟁점이기도 하거니와 미리 이를 정하기도 어렵기 때문이다. 심지어 현금청산 대상자가 확정된 이후에 부랴부랴 정관이나 총회 결의를 거치는 사례도 있었다. 앞서 제시한 사례에서는 대법원 판례 법리에 부합하지 않으므로 현금청산자가 정비사업비를 부담할 가능성이 낮다. 조합으로서는 이러한 점을 참고하여 정관 규정 등을 마련할 필요가 있다.

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