A재개발 조합설립 인가 당시부터 관리처분계획인가를 득할때까지 조합원 甲은 ⓐ부동산과 ⓑ부동산을 소유하고 있다가 조합원 분양신청 이후 관리처분계획변경인가 이전인 2017.11.경 ⓑ부동산 소유권이 乙에게 이전되었다. 조합은 2015.12.24. 관리처분계획인가를, 2018.2.28. 관리처분계획변경인가를 받고 2018.4.경 원고 甲과 乙을 공동조합원으로 보아 분양계약체결을 위하여 계약금을 납부하라는 통지를 하였다. 甲과 乙 사이에 대표조합원이 별도로 선정하지 아니한 경우 조합원 지위의 존부 및 분양계약체결권한의 유무?

1. 기초사실=원고 甲은 분양신청 기간에 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목에 따라 2주택(J호, K호)에 대하여 분양신청을 하였고, 乙은 관리처분계획인가 이후 관리처분계획변경인가 이전에 임의경매로 ⓑ부동산을 취득하였다.

원고 甲은 계약금 중 일부를 입금했으나 실제로 분양계약을 체결하지는 못한 상태였고, 乙은 원고 甲과 공동조합원이 아닌 단독조합원이므로 배정받은 공동주택에 대한 분양 받을 권리가 있다고 주장하면서 원고 甲과 乙에 대하여 배정된 J호, K호에 대한 계약금 10% 전액을 납부하였다. 피고 조합은 2018.6.18. 원고 甲에게 분양계약 체결 및 계약대금이 입금되지 않아, 조합원지위가 해제되어 청산절차를 진행할 것을 통보하였다.

2. 쟁점의 정리=이 사건의 경우 원고 甲과 乙 사이에 대표조합원이 선정되지 않은 경우 조합원의 권한 행사 방식에 대하여는 도시정비법령과 조합 정관 및 관리처분계획에서 아무런 정함이 없다. 따라서 원고 甲의 조합원 지위상실 여부와 관련해서는 대표조합원 미선정 사안에서 조합원 지위의 존부 및 그 권리행사(분양계약체결권한)의 가부와 방식이 문제된다.

3. 대표조합원 미선정 사안에서 조합원 지위의 존부=도시정비법 제39조제1항(조합원 자격 규정)에 의하면 정비구역 내 토지등소유자는 조합설립에 관한 동의 여부를 불문하고 당해 조합원으로 강제 가입되므로 정비구역 내 토지 등을 소유한 자는 법령상 특별한 제한이 없는 한 당해 조합의 조합원에 해당한다고 볼 것이다.

이 사건 조합원 자격 규정의 취지가 수인의 토지등소유자 전원이 조합원의 자격은 보유하되 수인을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하는 것이라는 점, 조합설립인가 이후에 토지 등 소유권을 양수한 자들 또한 현물출자 의무를 부담하는 것은 마찬가지라는 점을 보태어 보면 대표조합원 미선정 사안의 경우 권리행사 방법은 별론으로 하더라도 토지등소유자들의 조합원 지위 자체가 부인될 수는 없다.

4. 대표조합원 미선정 사안에서 분양계약 체결권한의 유무=도시정비법령상 이 사건 조합원 자격 규정에 의해 이 사건 쟁점 사안의 경우 원칙적으로 토지등소유자들이 대표조합원을 선정하는 방식으로 권한을 행사하여야 하는 것이 원칙이지만 대표조합원 미선정사안의 경우이더라도 토지등소유자들의 조합원 자격이나 분양대상자 자격이 박탈되는 등 조합원들의 분양계약 체결권한이 제한된다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 정관 및 인가된 관리처분계획에서도 대표조합원 미선정 사안의 경우 토지등소유자의 분양계약 체결 권한을 박탈하는 규정이 없다.

도시정비법은 제77조제1항에서 ‘수분양권을 산정하는 기준일’에 관해 규정하고 있는데, 이는 정비구역 지정·고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 ‘지분 쪼개기’를 하는 경우 분양권을 제한하고자 한 것이다. 그리고 위 규정은 그 형식이나 내용을 고려할 때 지분 쪼개기에 해당하는 유형을 ‘특정하여 열거’하고 있는 것으로 해석될 수 있는데, 이 사건 쟁점 사안의 경우를 포함하지 않고 있다.

5. 결론=조합원의 가장 핵심적인 권리인 분양계약체결권은 그 성격상 통일적인 권리행사의 필요성이 크지 않고 정관이나 관리처분계획에서 권한행사방식에 대한 규정이 존재하는 등 특별한 제한도 없으므로 원칙적으로 각자 행사할 수 있다. 다만 원고 甲의 분양대상 공동주택에 대해 추정권리가액 비율에 상당하는 지분비율에 따른 분양계약 체결권한은 인정할 수 없고, 그 乙과 공동으로 분양계약을 체결할 수 있는 조합원지위는 인정된다 할 것이다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지