현장에서 명도업무를 담당하다 보면 이주 막바지에 이르렀을 때 조합과 변호사, 협력업체가 공통적으로 언급하는 절차가 있다. 바로 명도단행가처분이다. 명도단행가처분은 결정적인 순간에 내보내는 마무리 투수 같은 존재다. 성공적으로 명도를 마무리하기 위해서는 이 절차를 잘 활용할 필요가 있다.
단행가처분을 진행하는 이유는 사안의 급박성 때문이다. 명도소송은 소를 제기하여 법원의 판결을 받아 강제집행에 이르기까지 1년에 가까운 시간이 걸리고 여러 가지 변수로 때에 따라서는 소송 기간만 1년을 훌쩍 넘기는 경우도 상당하다. 반면에 단행가처분은 절차 자체가 신속, 간결하여 신청 후 빠르면 3개월 만에 법원의 결정을 받을 수 있다.
강제집행 측면에서도 단행가처분의 가장 큰 무기는 신속성이다. 단행가처분의 집행력은 법원의 결정과 동시에 발생하여 확정을 기다릴 필요가 없고 집행권원을 상대방에게 송달하기 전에도 집행할 수 있다. 미이주자들이 강제집행을 면탈할 기회를 주지 않기 위함이다. 또한 조합이 결정문을 송달받은 후로부터 2주일 내에 집행하지 않으면 그 집행력이 상실되므로(민사집행법 제301조, 제292조 제2항) 이 기간 내에 반드시 집행을 해야 한다는 제한이 있어 관할 집행관사무소에서도 비교적 빠르게 집행 일정을 반영해 준다는 장점이 있다.
그러나 이러한 단행가처분이 인용되기 위해서는 조합 측에 ‘피보전권리’와 ‘보전의 필요성’에 대한 고도의 소명이 요구되고 법원 또한 이를 엄격하게 심사한다. 단행가처분이 발령·집행될 경우 조합은 명도소송에서 승소한 것과 같이 권리에 대한 종국적인 만족을 얻게 되는 반면 미이주자는 소송을 거치지 아니한 채 기존의 이용 상태가 부정되는 결과를 초래하게 되기 때문이다.
먼저 ‘피보전권리’로서 미이주자의 항변이 인정되지 않는 무조건적인 부동산인도청구권의 존재가 명백해야 한다. 따라서 재개발사업의 경우 수용재결에서 정한 토지 및 건물의 손실보상뿐 아니라 주거이전비 등에 대한 보상도 선이행해야 하는 것은 당연하고 주거이전비 등의 금액에 대한 다툼이 있어서는 곤란하다. 조합과 미이주자 간에 주거이전비 등의 금액에 대해 다툼이 있는 경우 조합이 미이주자에 대하여 부동산을 즉시 인도하라고 할 수 있는 인도청구권이 있는지 여부에 관하여 본안 명도소송에서 다투어 볼 여지가 있다는 이유로 단행가처분 신청을 기각하거나, 가처분 이의 사건에서 단행가처분의 인용결정을 취소한 법원의 결정 선례가 있다는 점을 주의할 필요가 있다. 조합은 주거이전비 등의 지급에 대하여 미이주자에게 수차례 지급 의사를 밝히고 미이주자가 그 수령을 거절할 경우 변제공탁의 요건을 갖추어 공탁함으로써 미리 주거이전비 등의 지급을 완료하고, 금액 차이가 크지 않다면 전략상 미이주자의 주장에 따른 금액을 전부 지급하는 것도 고려해야 한다.
다음으로 본안 명도소송에 의할 경우 권리실현이 지연되고 단행가처분을 통해 신속하게 인도를 받지 않으면 조합이 현저한 손해를 입게 되거나 정비사업의 목적을 달성하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 있어야 한다. 이것을 ‘보전의 필요성’이라 부르는데, 이 요건 때문에 단행가처분을 활용할 수 있는 시기적 제약이 발생하게 된다. 단순히 관리처분인가·고시 이후 정비구역 내 거주자가 이주하지 않고 있다는 사정만으로는 부족하고, 정비구역 내 이주가 대부분 완료되었음에도 몇몇 미이주자의 인도 거부로 철거 및 착공 등 전체적인 사업 일정이 지연되고 그로 인해 사업비 증가 등 조합에게 회복할 수 없는 손해가 발생하고 있다는 사정을 적극적으로 소명해야 한다. 따라서 시기적으로 섣불리 단행가처분을 신청하기보다는 실무상 최소한 이주율이 95% 이상 되면서 구역 내 부분 철거가 시작되었거나 최소한 철거를 위한 준비를 마쳤을 때 단행가처분을 활용하는 것이 적절하다고 보인다.