[ Key Point ]
재건축‧재개발 사업을 하자는 측의 주장을 살펴보면, 사업초기에 소유자들은 돈 한푼 내지도 않고 사업을 진행할 수가 있다고 말 하고 있습니다. 그런데 기존 건축물을 철거하고 신축공사를 하려면 돈이 들 수밖에 없기 때문에, 아무리 사업초기여도 소유자들이 돈을 내서 사업을 진행해야 하는데 어떻게 돈 한푼 내지 않고 정비사업을 할 수가 있을까요?
김조영 대표변호사의 설명
“원래 아파트나 연립주택, 단독주택 등이 오래되어서 낡으면 그 주택을 부수고 새로 지어야 하는데, 이때 낡은 기존 주택을 부수고 새로 신축하는 비용은 누가 부담을 하여야 하는 것일까요?”
고 여사는 속으로 답변했다. “당연히 그 주택 소유자가 부담하여야 하는 것이지요.”
“네, 맞습니다. 건물이 오래되면 언젠가는 부수어야 하는 것은 당연한 이치이고, 또 이때 건물 주인이 그 비용을 부담하여 공사를 하지 않으면 누가 낡은 건물을 부수고 새로운 건물을 지어 주겠습니까? 이 과정을 살펴보면 다음과 같습니다.”
①낡으면 언젠가는 새로 지을 수밖에…
우리가 살고 있는 주택은 처음에는 새것이지만 세월이 지날수록 낡아져서 언젠가는 그 낡은 주택을 허물고 새 집을 지어야만 합니다. 이는 주택뿐만이 아니라 모든 건물에 똑같이 해당됩니다.
② 누가 새로 지어주리? 세입자가 하리?
자, 그러면 오래된 주택을 허물고 새 집을 지어야 할 때가 되었을 때에 그 낡은 주택을 허물고 새 집을 지어야 하는 사람은 누구이겠습니까? 당연히 그 주택의 소유자입니다. 세입자가 자신의 비용으로 주택을 보수할 가능성도 없고 또 국가에서 나에게만 건축비용을 공짜로 줄 리도 없지 않겠습니까? 즉, 낡고 쓰러져 가는 자신의 집을 허물고 공사비를 들여서 새 집을 지어야만 하는 사람은 바로 집주인이지 세입자가 아닌 것입니다.
③ 새집 지을 공사비와 공사기간 동안 이사 나가서 살 집의 전세금이 있느냐?
하지만 낡은 주택에 살고 있는 집주인은 자신이 소유하고 있는 집이 낡고 쓰러져 가는 것을 잘 알지만 선뜻 새 집을 짓지 못하고 망설이게 됩니다. 왜 그럴까요?
“아~ 돈이 드니까 그러지!” 김 변호사의 강의에 고 여사는 답을 하였다.
맞습니다. 당연히 돈이 드니까 그렇지요. 왜냐하면 새집을 지으려면 우선 자신이 그 집에서 이사를 나간 뒤에 낡은 집을 부숴야 하는데, 그러려면 공사기간 동안 이사를 나가서 살 집을 얻어야 할 전세금도 필요하고, 또 새 집을 짓기 위한 공사비도 당연히 필요하게 됩니다.
자, 그러면 기존의 낡은 집을 허물고 새 집을 짓는데 필요한 금액이 얼마나 되는지 한번 알아보도록 하겠습니다.
고 여사님이 현재 살고 있는 아파트를 허물고 새 아파트를 지을 때에 필요한 소요자금을 알아보는데, 아파트 단지 전체 세대수를 대상으로 하면 계산이 복잡하니까 설명의 편의상 아파트단지 세대 중에 고 여사님이 살고 있는 1개동만을 재건축한다고 할 경우를 들어 설명하겠습니다. 고 여사님이 살고 있는 50㎡(15평형) 아파트 1개동이 10세대로 구성되어 있다고 가정해 봅시다. 자! 이 1개동의 건물이 너무 낡아 무너지기 일보직전이어서 어쩔수없이 10세대 소유자들이 돈을 모아 아파트를 새로 건축하기로 하였습니다.
기존 아파트가 50㎡인데 신축아파트도 동일한 50㎡로 10세대를 짓는 것으로 가정하겠습니다. 공사를 할 건설회사에 알아보니 ㎡당 공사비로 140만원을 달라고 합니다. 그러면 신축공사비로 7,000만원이 들지요?
그리고 공사기간동안 이사를 나가서 살게 될 인근 아파트를 알아보니 50㎡짜리 전세금이 약 1억 3,000만원이었습니다. 위와 같은 사례에서 고 여사님이 필요한 자금은 얼마일까요?
즉, 2억원의 자금이 필요하게 되는 것입니다. 자, 그러면 지금 이 글을 보고 계시는 분들은 지금 있는 낡은 집을 허물고 새 집을 짓기 위하여 2억원이라는 거금을 들여 재건축을 하시겠습니까?
그러자 강의를 듣고 있던 어떤 사람이 “지금 2억원이 어디 있어? 아이구야~ 그렇게 돈이 많이 들면 재건축 못하지…….” 라고 말하였다.
그러나 돈을 별로 들이지 않고 재건축을 할 수 있는 방법이 있습니다.
김 변호사가 이 말을 하자 순간적으로 모두 숨을 죽이고 변호사를 뚫어져라 쳐다보기 시작하였다.
자, 여러분들이 재건축에 필요한 돈 2억원이 없어서 재건축을 하지 못하고 있는 상황에서, 어떤 건설회사나 시행사가 나타나서 여러분들에게 “여러분들은 돈 한 푼 내지 않고 재건축을 할 수 있습니다. 공사기간 3~4년 정도만 나가서 살다가 들어오면 새 아파트를 드리겠습니다. 그것도 기존의 50㎡보다 130%나 많은 65㎡을 공짜로 드리겠습니다. 또 공사기간 동안 이사 나가서 살 집에 대한 전세보증금도 무이자로 빌려 주겠습니다”라고 말하면 여러분들은 어떻게 하겠습니까?
그러자 누가 “야~ 그런 말을 하면 그게 사기꾼이지 제 정신 가진 사람이여? 지는 무슨 논 팔아 자선 사업하는 것도 아니고 무슨 수로 그럴 수가 있어?”라고 혼잣말을 하였다.
여러분들은 이자 한 푼 들이지 않고 전세금을 빌려서 이사를 나갈 수가 있고, 또 돈 한 푼 내지 않고 여러분들이 가지고 있는 50㎡보다 130%나 더 큰 65㎡을 공짜로 받으실 수가 있습니다. 그것도 새 아파트로 말입니다.
아니 가만, 가만. 저게 무슨 말이여? 도대체 이해가 되질 않네……
50㎡을 새로 짓는데 1세대 당 7,000만원이나 공사비를 부담해야 하고 전세금도 1억3,000만원이나 구해야 하는데, 단 한 푼도 내지 않는다? 이 말을 믿어야 할 것인가? 그리고 공사 후 그것도 50㎡가 아니라 130%나 더 많은 65㎡을 공짜로 준다는데 이게 무슨 귀신 곡할 소리여? 그렇지만 지분제 사업을 할 경우에는 위와 같은 사례가 가능합니다. 그리고 도급제의 경우에도 비례율이 높으면 이 또한 가능합니다.
♣ 결론
이에 관하여는 자세히 살펴보도록 하겠습니다. ‘사업초기에 우리는 돈 한 푼 내지 않아도 된다고 하는데, 그러면 돈 없이 어떻게 사업을 할 수가 있어? 말도 안 되는 소리 하지 마’라고 하시는 것이 일반적인 반응이실텐데, ①현재는 대부분 사업초기자금을 소유자들이 납부하지 않습니다. ②그리고 추진위원회 단계~시공자 선정 전에는 정비사업전문관리업자가 사업자금을 대여해 주고, 시공자 선정 후에는 시공자나 금융기관이 사업자금을 대여해 주고 있습니다.
그런데 이것이 영원히 소유자들이 부담하지 않는다는 것이 아니라 형식적으로는 사업초기에 소유자들이 부담하지 않지만 나중에 관리처분계획 후 분양계약을 체결한 뒤 분담금을 납부함으로써 실질적으로는 소유자들이 부담을 하게 됩니다. 그래서 결국에는 실질적으로는 소유자들이 사업비용을 부담하지만 재건축‧재개발사업의 개발이익으로 이것을 충당하기 때문에 사업진행이 가능한 것입니다.