국토부, 소규모정비법 시행령 개정안 입법예고 | 면적 늘리고, 층수 높이고… 소규모정비 주택공급 속도 낸다

역세권에서 추진하는 소규모재개발사업의 면적 기준이 1만㎡로 2배 확대되고, 가로주택정비사업의 층수제한이 사라진다. 이에 따라 윤석열 정부의 공약사항인 소규모주택정비사업을 통한 10만 가구 주택공급이 속도를 낼 것이란 전망이다. 또 투기과열지구 내 소규모정비구역 내에서 일정기간의 소유·거주 요건을 충족한 조합원은 지위양도가 가능해진다.

국토교통부는 지난 11일 이 같은 내용을 담은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령·시행규칙 일부개정안을 내달 20일까지 입법예고한다고 밝혔다. 지난 2월 개정된 소규모주택정비법에서 위임한 사항을 구체적으로 정한 것으로 개정법과 함께 오는 8월 4일부터 시행에 들어갈 예정이다.

▲소규모재개발, 1만㎡ 면적까지 사업추진 가능… 가로주택은 시·도조례로 층수 설정

우선 이번 소규모주택정비법 시행령 개정안에는 소규모정비사업에 대한 규제를 완화하는 내용이 담겼다. 먼저 소규모재개발의 경우 사업시행면적이 기존 5,000㎡ 미만에서 1만㎡ 미만으로 확대됐다.

소규모재개발은 역세권이나 준공업지역에서 소규모로 주거환경이나 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. 역세권의 범위는 승강장 경계로부터 반경 350m 이내인 지역으로 시·도조례를 통해 30% 범위에서 증감할 수 있다. 서울시의 경우 지난 8일 지구단위계획 수립기준 개정을 통해 역세권의 범위를 기존 승강장 경계 350m에서 420m로 20% 확대를 발표한 상황이다.

역세권을 벗어난 지역을 포함할 수 있는 기준 면적도 새롭게 마련됐다. 현행 기준에는 역세권인 지역으로 규정하고 있지만, 개정안에는 사업시행구역의 절반 이상이 포함되면 사업을 추진할 수 있다. 즉 역세권 이외의 지역을 50% 포함해 소규모재개발을 추진할 수 있다는 의미다.

가로주택정비사업의 건축물 층수에 대한 규제도 완화됐다. 현행 시행령에는 2종일반주거지역에서 가로주택정비를 추진할 경우 15층 이하의 범위에서 가로구역의 규모와 도로너비 등을 고려해 정하도록 규정하고 있다. 하지만 개정안에는 ‘15층 이하의 범위’를 삭제함에 따라 시·도조례를 통해 자율적으로 층수를 정할 수 있게 된다.

▲5년 소유·3년 거주한 1세대 1주택자 등은 조합원 전매금지 대상서 제외

투기과열지구 내 소규모정비사업의 조합원이 지위를 양도할 수 있는 예외 사항도 신설됐다. 먼저 1세대 1주택자로 5년 이상 소유하고, 3년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있다. 이때 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하고, 소유자가 거주하지 않고 배우자나 직계존비속이 거주한 경우에는 해당 기간을 합산해 계산하게 된다. 또 주택을 상속 받은 경우에도 피상속인이 주택을 보유한 기간과 거주기간을 인정받게 된다.

조합이 조합설립인가 후 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 못한 경우의 조합원 지위양도 허용 방안도 구체화했다. 현행 시행령에는 사업시행계획인가 신청이 없는 경우 건축물을 2년 이상 계속 소유하고 있는 경우로 규정하고 있다.

문제는 2년이 지난 시점에서 사업시행인가를 신청한 경우 2년 이상 건축물을 소유한 사람의 조합원 지위양도가 가능한지에 대해 논란이 있어왔다는 점이다. 법제처는 조합원 지위양도가 불가능하다는 취지의 법령해석을 내린 바 있지만, 법적 안정성에 대한 우려는 여전한 상황이다. 이에 따라 개정안에는 조합원 지위양도가 가능한 시점을 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우로 한정했다. 즉 조합설립인가 후 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없었더라도 향후 인가 신청이 이뤄지면 조합원 지위양도가 불가능해진다는 것이다.

더불어 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물이나 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래를 신고한 경우에도 조합원 지위를 인정하는 조항도 신설됐다.

▲소규모정비구역 내 행위제한 구체화, 용역계약 관련 자료 등 청산 시까지 보관해야

소규모주택정비구역 내 행위제한이 법제화되면서 구체적인 허가사항도 신설됐다. 건축물을 건축하거나 용도변경, 인공 시설물 설치, 절토·성토·정지 등 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지 분할·합병, 물건 적재 등의 행위를 진행하가 위해서는 사전에 허가를 받아야 한다. 이미 허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지다.

이와 함께 조합 등이 청산 시까지 보관해야 하는 자료도 정했다. 용역계약(변경계약 포함) 및 업체 선정과 관련된 대의원회·이사회 자료와 주민합의체 대표자·조합임원·대의원의 선임·해임·징계, 토지등소유자 자격에 관한 대의원회와 이사회 등에 대해서는 속기록이나 녹음 또는 영상자료를 만들어 청산 시까지 보관하도록 규정했다.

심민규 기자 smk@arunews.com