Q. 사업시행계획인가 이후 재건축부담금 예정액을 산정하여 관리처분에 반영하도록 되어 있는데 산정시점이 언제인지 궁금합니다.
A. 재건축부담금은 재건축사업의 전부 또는 일부가 준공인가 또는 사용을 개시한 날을 부과종료시점으로 하여(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이하 「재건축이익환수법」 제8조제3항) 종료시점으로부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과합니다(법 제15조). 다만, 최근 사례를 보면 고지 전 심사 청구제도(법 제16조), 이에 수반되는 전문기관의 검증, 부동산가격공시위원회 심의 등에 기간이 소요되고 실거래 가액에 대해 감정평가를 의뢰할 수도 있어(시행령 제6조) 실제로 부과종료시점부터 5개월 이내에 부담금이 결정되기 어려울 때도 있는 것 같습니다.
부과에 소요되는 기간과는 별개로 「재건축이익환수법」에서는 관리처분계획 관련 의사결정에 반영하기 위해 재건축부담금 예정액 산정제도를 두고 있습니다. 재건축부담금 예정액 산정은 사업시행계획인가에 필요한 광역교통시설부담금 등 다른 부담금과는 달리 재건축부담금이 종료시점 당시의 금액이 관리처분단계에서는 미확정이기는 하나 부담금 규모 등에 비추어 볼 때 의사결정에 반영될 필요가 있기 때문입니다.
재건축부담금 예정액은 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목에 따른 재건축사업의 경우에는 사업시행계획인가 고시일부터 3개월 이내, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업의 경우에는 조합설립인가를 받은 후 시공사와의 계약 체결일부터 1개월 이내에 산정하여 국토교통부장관(실제로는 시행령 제7조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장)에게 제출합니다.
따라서 「도시정비법」의 적용을 받는 재건축사업은 원칙적으로 사업시행계획인가 이후 3개월 이내에 재건축부담금 예정액을 제출하여야 합니다. 그러나 사업시행계획인가 후 3개월 기간을 일률적으로 적용하는 것은 문제가 있습니다. 공공지원제도가 적용되는 서울시 소재 재건축정비사업은 사업시행계획인가 이후 시공사를 선정하는 바(「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제77조), 시공사를 선정하지 않은 상태에서 사업시행계획인가 후 재건축부담금 예정액을 바로 산정하기에는 무리가 있습니다.
가장 큰 이유는 초과이익을 산정할 때는 ‘종료시점가액－(개시시점 가액＋정상주택가격 상승분)≒가격 상승분만’만을 반영하는 것이 아니라 가격 상승분에 재건축에 따른 개발비용을 공제하여(법 제11조) 재건축사업 초과이익을 산정하기 때문입니다.
이때 개발비용은 설계·감리비, 부대비용, 제세공과 등 재건축사업 전반에 소요되는 비용인데 무엇보다 가장 큰 항목은 역시 공사비라고 할 수 있습니다. 사업시행계획인가 전 시공사가 선정·계약된 재건축사업은 개발비용 중 공사비가 적정하게 반영되어 전체 사업비용이 합리적입니다.
반면 사업시행계획인가 이후에도 여전히 공사비를 확정할 수 없는 공공지원제 적용 재건축사업은 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 미확정된 공시비로 재건축부담금 예정액을 산정해야 하는 한계가 있습니다. 2020.8.18. 법이 일부 개정되어 사업시행계획인가 후 3개월 기한 내에 시공사가 선정되지 아니하면 자료제출 기한을 시공사와의 계약 체결일부터 1개월 이내로 연장 가능하도록 한 것은 예정액의 합리성 제고를 위한 것으로 해석할 수 있습니다. 입찰참여 규정, 물량산출 및 내역서 작성, 입찰공고, 선정 총회 등 시공사를 선정하기 위한 사전단계부터 계약체결일까지 상당기간이 소요되는 점을 감안하면 사업시행계획인가 이후 3개월 이내에 시공사 선정이 완료되기는 어렵기 때문입니다.
관련하여 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 입법예고(서울특별시의회 공고 제 2022-93호)에 따라 시공사의 선정시기가 사업시행계획인가 이전으로 개정된다면 정비구역 지정과 시공사 선정시기에 대한 추가 동의가 맞물려 있어 재건축부담금 예정액 산정 시점에 대한 사안별 검토가 필요할 것입니다.