1. 문제의 소재=최근 소규모주택정비법은 ‘관리지역’의 내용을 신설하였는데, 위 관리지역은 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소규모주택정비사업을 계획적·효율적으로 추진하기 위하여 10만㎡ 이내의 면적에 소규모주택정비 관리계획이 승인·고시된 지역을 말합니다(법 제2조제1항제9호 등).
위 정비사업의 모델이 일명 ‘모아주택’에 해당하고, ‘모아타운’은 ‘모아주택’을 확장한 개념으로 10만㎡ 이내 지역의 모아주택지를 하나의 그룹으로 묶어, 노후주택 정비와 함께 공영주차장 등 지역 기반시설을 설치하는 것을 말한다.
국토교통부와 서울시는 최근 일부 가로주택정비사업조합 구역 등을 모아타운 관리지역 후보지로 발표하면서 권리산정일을 2022.1.20.자로 고시하였다. 원칙적으로 권리산정일기준일은 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 위 지정이 있은 이후 투기 목적의 신축 및 지분 쪼개기 등이 제한되는 바, 관리지역 후보지로 발표된 가로주택정비사업조합의 경우 관리지역 지정과 이로 인한 권리산정기준일 고시로 인해 조합원 지위승계가 제한되는지 문제된다.
2. 모아타운 지정 후 조합원 지위 승계 여부=당초 소규모주택정비법상 가로주택정비사업의 경우는 도시정비법상 재개발·재건축사업과는 달리 정비구역이 투기과열지구라도 조합원 지위승계를 제한하는 규정이 없었다. 이와 같은 취지에서 서울시 유권해석(서울시 전략사업과 2022.2.24.)은, 모아타운 관리지역 후보지 내 소유권매매 시 분양권 지위에 관한 모아타운 대상지 내 지분쪼개기 등으로 기존 세대수가 증가할 경우 지역주민들의 사업비 부담 증가로 인한 피해 최소화 및 투기억제를 위해 권리산정기준일(2022.1.20.)을 정했음을 밝히고 있다. 즉, 소규모주택정비법 제43조의4제4항 및 제28조의2제1항에 따라, 권리산정기준일 이후 필지 분할(제1호), 단독·다가구를 다세대로 전환(제2호), 토지·건축물 분리(제3호), 다세대 등 공동주택을 신축하여 지분 취득시(제4호) 분양받을 권리가 제한되나 권리산정기준일을 정하는 것만으로 조합원의 소유권 이전 자체를 제한하는 것이 아니라는 점을 밝히고 있다.
그러므로 해당 조합의 사업시행구역이 현재 서울시가 추진하는 ‘모아타운(관리지역)’ 후보지에 포함되었고 이로 인해 서울시가 고시한 권리산정기준일 이후 귀 사업시행구역 내의 투기목적의 지분쪼개기 등에 대해서는 분양받을 권리가 제한되는 사실이 있더라도, 당초 소규모주택정비법이 정하고 있지 않은 조합원들의 소유권 매매 및 이로 인한 조합원의 지위승계까지 금지되는 것은 아니라고 할 것이다.
3. 본론(최근 개정 내용)=다만 해당 조합이 위와 같은 모아타운 지역으로 지정된 것과는 별도로, 최근 소규모주택정비법은 개정안(일부개정 2022.2.3. 시행 2022.8.4.) 제24조(조합원의 자격 등)을 통해 투기과열지구로 지정된 지역 내 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하여 양수한 자(상속·이혼으로 인한 경우는 제외)는 조합원이 될 수 없다고 정하고 있다. 그러므로 투기과열지구 내 가로주택정비사업 조합원의 지위 승계는 소규모주택정비법 개정안 제24조(조합원의 자격 등)에 따라 2022.8.4.부터 투기과열지구로 지정된 지역 내 가로주택정비사업을 시행하는 경우 조합설립인가 이후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 법에서 정한 예외사항에 해당되지 않는 경우 조합원이 될 수 없다는 내용에 따라 제한되는 것으로 보아야 할 것인 바, 유념하기 바란다.