21. 관리처분계획(2)
관리처분계획에 포함되어야 할 사항
[ Key Point ]
◯관리처분계획이라는 말이 생소한데, 조합원들은 이 관리처분계획의 내용을 관리처분계획(안)이 수록된 관리처분총회 책자를 받아보고 처음으로 관리처분계획 내용을 알게 됩니다.
◯그런데 총회책자에 수록된 관리처분계획(안) 내용을 보면 대부분 처음보고 이해하기 어려운 내용들이 많습니다.
◯이 관리처분계획(안)에 포함되어 있는 내용을 조합에서 임의적으로 만들 수 있는지, 아니면 관리처분계획에 반드시 포함되도록 법령에 규정되어 있는 것인지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
1. 관리처분계획에 포함되도록 법령상 규정된 내용
◯관리처분계획에는 다음의 사항을 포함하도록 법에 규정하고 있다. 도시정비법 제74조에는 아래에 기재된 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받도록 되어 있다.
[도시 및 주거환경정비법]
제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 7. 16.>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설·복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수 등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
▲ 【법 해설】
○법에 규정한 내용중 3호, 5호, 6호가 중요한 내용들이다. 그리고 관리처분계획수립 후 시장·군수 등에 인가를 받기 전에 반드시 조합총회 결의를 받아야 한다. 관리처분계획에 대한 조합총회 의결정족수는 총 조합원 과반수 이상 찬성을 얻어야 하며, 정비사업비가 10%이상 증가하는 경우에는 총 조합원 2/3 이상 찬성을 얻어야 한다.
[도시 및 주거환경정비법 시행령]
제62조(관리처분계획의 내용) 법 제74조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 법 제73조에 따라 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
2. 법 제79조제4항 전단에 따른 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
3. 제63조제1항제4호에 따른 비용의 부담비율에 따른 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기. 이 경우 비용부담으로 분양받을 수 있는 한도는 정관 등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다.
4. 정비사업의 시행으로 인하여 새롭게 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
5. 기존 건축물의 철거 예정시기
6. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
▲ 【시행령 해설】
○1호 : 분양신청을 하지 아니한 경우 등 현금청산자가 된 경우를 말한다.
○2호 : 조합원분양분을 제외한 나머지 분양분 중 보류지로 정하는 경우를 말한다.
○3호 : 제63조제1항제4호는 ‘1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격과 제59조제4항 및 제62조제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용(재개발사업의 경우에만 해당한다)의 비율에 따라 분양할 것’이라고 규정되어 있다.
2. 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례에 규정된 내용
◯그리고 시·도조례로 규정할 수 있도록 위임이 되어 있는데, 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제33조에는 아래와 같이 규정되어 있다. 조례에 규정된 내용까지 모두 포함시켜야 한다.
[서울특별시 도시 및 주거환경정비조례]
제33조(관리처분계획의 내용) 영 제62조제6호에서 “그 밖에 시·도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 법 제74조제1항제1호의 분양설계에는 다음 각 목의 사항을 포함한다.
가. 관리처분계획 대상물건 조서 및 도면
나. 임대주택의 부지명세와 부지가액·처분방법 및 임대주택 입주대상 세입자명부(임대주택을 건설하는 정비구역으로 한정한다)
다. 환지예정지 도면
라. 종전 토지의 지적 또는 임야도면
2. 법 제45조제1항제10호에 따른 관리처분계획의 총회의결서 사본 및 법 제72조제1항에 따른 분양신청서(권리신고사항 포함) 사본
3. 법 제74조제1항제8호에 따른 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액과 영 제62조제1호에 따른 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 권리명세 및 이에 대한 청산방법 작성 시 제67조에 따른 협의체 운영 결과 또는 법 제116조 및 제117조에 따른 도시분쟁조정위원회 조정 결과 등 토지등소유자 및 세입자와 진행된 협의 경과
4. 영 제14조제3항 및 이 조례 제12조제3항에 따른 현금납부액 산정을 위한 감정평가서, 납부방법 및 납부기한 등을 포함한 협약 관련 서류
5. 그 밖의 관리처분계획 내용을 증명하는 서류