[창간8주년 | 20번째 대통령 선거 / 부동산 시장 전망] 규제 걷어내면 시장 안정화… 정비사업도 활성화 기대

전문가 5인의 시각은

윤석열 후보가 대선을 승리로 마치고 대한민국 20대 대통령으로 확정됐다. 새 정부가 출범함에 따라 새 부동산 정책에 대해 국민들의 관심이 높은 상황이다. 이와 관련해 윤 당선인은 부동산 관련 공약을 크게 네 가지로 내놨다. 먼저 임기 내 250만 가구의 신규 주택을 공급하겠다고 말했다. 공급을 통해 집값 안정과 도심 공급 확대 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 계산이다. 또 부동산 세제 정책에 변화를 줄 것임을 밝혔다. 주택 공시가격을 지난 2020년 수준으로 환원하고, 종합부동산세와 재산세를 통합하는 등 모든 부동산 세제를 완화하겠다는 방침이다. 더불어 민간 정비사업을 활성화하기 위해 재건축초과이익환수제 완화, 용적률 500% 상향, 안전진단 완화 등을 제시했다. 특히 30년이 넘은 노후 아파트에 대해 정밀안전진단을 면제하겠다는 파격적인 조건을 내걸었다. 마지막으로 GTX(수도권 광역급행철도)를 추가 신설하겠다고 밝혔다. 현재 추진 중인 A~C 노선에 D~F노선을 추가해 수도권 교통망을 활성화한다는 계획이다. 본지는 △함영진 직방 빅데이터 랩장 △장재현 리얼투데이 이사 △권일 부동산인포 컨텐츠 팀장 △이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 △윤지해 부동산R114 수석연구원 등 5인의 전문가들에게 윤 당선인의 공약과 부동산 시장 전망에 대해 들어봤다.

▲부동산 정책 완화에 대해 시장 평가는 ‘긍정적’, 단기적으로는 가격 상승할 것… 장기적 안정세 예상

윤석열 대통령 당선인은 전반적인 부동산 정책 완화 공약을 약속했다. 이에 따라 전문가들은 대부분 정비사업이 활성화 되면서 시장이 안정화 될 것이라는 전망을 내놨다.

하지만 단기적으로는 자산가치 상승에 대한 기대심리를 자극해 가격 상승 가능성을 높게 봤다. 반면 장기적으로는 꾸준한 공급으로 안정세를 보일 것이라 예상했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “재건축 초과이익환수제 완화책과 용적률 상향, 안전진단 완화 등으로 공급의 물꼬를 틀 수 있을 것으로 기대된다”며 “다만 재건축 사업이 집값 상승 휘발성이 큰 만큼, 규제 완화가 가격 불안요인으로 자리 잡지 않도록 꾸준한 모니터링과 규제완화의 속도를 맞출 필요가 있다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 “정비사업 활성화가 단기적으로 조합원들의 자산가치 상승에 대한 기대심리를 자극해 가격 변동성을 높이는 요인으로 작용할 것이다”며 “하지만 중장기적으로는 도심 내 공급 희소성을 과거보다 완화시키는 이슈로 작동해 중장기적 집값 안정에 도움이 될 것이다”고 설명했다.

다만 일부 전문가는 규제 완화가 시장 안정화를 기대하기 어렵다는 의견도 내놨다.

장재현 리얼투데이 이사는 “정비사업에 대한 규제완화는 양날의 칼과 같다. 예를 들어 정비사업이 진행되는 데는 많은 시간이 걸리지만, 규제 완화를 통한 가격상승은 순식간에 일어난다”며 “이주부터 입주까지 장기간의 시간이 걸리지만 규제 완화를 통한 가격상승은 일주일도 안 걸리므로 당장 시장이 안정되지는 않을 것이다”고 입장을 밝혔다.

▲세제완화는 현실성 있는 공약 한 목소리… 세제 개편만으로는 집값 안정화 어려워

문가들은 세제완화가 실현 가능성 있는 공약이라고 입을 모았다. 다만, 세제 개편만으로 집값 안정화에 영향을 미칠 것이라는 것은 힘들 것이라고 봤다.

권일 부동산인포 팀장은 “보유세는 과도한 측면이 있는 것이 사실이고, 납세자들의 능력에 맞게 부과될 수 있도록 개편이 필요하다”며 “보유세 부담이 줄면 보유하려는 수요가 늘어나는데 시장에 기대만큼 매물이 나오지 않아 세제 개편만으로 집값 안정화를 기대하기엔 한계가 있다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “세제 완화의 취지는 과도하게 올랐던 세금을 과거 수준으로 돌리자는 의견일 뿐, 확대해석은 불필요하다”며 “과거 수준으로 회귀하는 세금 이슈는 단기 혹은 일시적 이슈이므로 오히려 향후 5년 사이의 보유세가 늘어나는 폭이 어느 정도냐에 더 중점을 둘 필요가 있다”고 밝혔다.

▲재건축초과이익환수제와 안전진단 완화는 정비사업 활성화에 기여할 가능성 높아

모든 전문가들은 재건축초과이익환수제와 안전진단 완화가 될 경우 정비사업이 활성화될 것이라고 봤다. 이와 함께 전반적인 시장의 기대감도 높아질 것이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “재초환 문제가 해결되면 전반적인 시장의 기대감과 재건축에 대한 기대감은 분명히 오를 것이다”며 “주택시장의 거래량 증가같은 변화는 서서히 나타날 것이다”고 입장을 밝혔다.

권일 부동산인포 팀장은 “재건축 활성화에 있어 재건축초과이익환수제는 상당한 걸림돌로, 현행 그대로 유지가 되면 재건축 사업이 활성화 되긴 어렵다”며 “미실현 이익에 대한 것을 현금화해서 환수할 것이 아니라 다른 방식으로 환수하는 것을 찾는 게 중요하다”고 말했다.

이호준 기자 leejr@arunews.com