A재개발조합은 2016년 시공자와 최초 도급계약을 체결하면서 공사비 총액을 인가받은 건축연면적에 공사계약금액 4,270,000원/3.3㎡를 곱한 금액으로 약정하였다. 그 후 조합은 2019.10.28. 임시총회를 개최하여 공사계약금액을 4,935,000원/3.3㎡으로 변경하는 내용 등의 ‘시공자 도급계약서 변경의 건’을 의결하였고, 2019.11.15. 2차 수정계약을 체결하였다. 2020.2.29. 정기총회에서 수정계약의 내용이 반영된 관리처분계획(안)에 대한 의결을 거쳐 2020.4.17. 관리처분계획 인가를 받았다. 공사비 검증절차를 누락한 관리처분계획수립의 효력유무?
1. 도시정비법과 정비사업 공사비 검증기준
(1) 도시정비법=도시정비법이 2019.4.23. 개정되면서 제29조의2가 신설되었고, 구 도시정비법 부칙 제1조에 따라 2019.10.24.부터 시행되었는데, 구 도시정비법 부칙 제2조에서는 “제29조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 공사비를 증액하거나 토지 등 소유자 또는 조합원의 검증 의뢰에 따라 사업시행자가 공사비 검증을 요청하는 경우부터 적용한다”고 규정하고 있다.
구 도시정비법 제29조의2 규정을 살펴보면, 제1항에서 “재개발사업·재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다”고 규정하고 있고, 제1항제2호는 ‘사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외)이 100분의 10 이상에 해당하는 경우’(가목), ‘사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우 공사비의 증액 비율이 100분의 5 이상에 해당하는 경우’(나목) 등을 규정하면서 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 하고 있다.
(2) 정비사업 공사비 검증기준(2019.11.18. 제정 및 시행, 국토부고시)=도시정비법의 개정(2019.4.23.)으로 공사비 검증이 의무화되었고, 그 위임에 따른 정비사업 공사비 검증 기준은 2019.11.18 제정 및 시행되었는데, 정비사업 공사비 검증 기준 제3조제1항은 도시정비법 제29조의2제1항과 동일한 내용을 규정하면서, 제3항으로 “당초 계약금액은 시공사 선정 이후 최초 체결한 계약금액으로 한다. 다만 2019년 10월 24일 이전에 시공사를 선정한 경우에는 2019년 10월 24일 직전 체결한 계약금액으로 한다”고 규정하고 있다. 그리고 공사비 검증 기준 제4조는 “사업시행자는 시공자와 계약체결 후 검증을 신청하여야 한다. 다만, 계약 이후 공사비 증액인 경우는 변경계약 체결 전에 검증을 신청하여야 한다”고 규정하고 있다.
2. 공사비 검증 절차 위반 여부=도급공사비에 관한 2차 수정계약에 의해 2019.10.24. 직전 체결된 최초 도급계약보다 평당 공사계약금액과 대지조성 및 건축시설공사비가 모두 100분의 10 이상 증가하였음이 명백하므로(4,270,000원➝4,935,000원, 115.57% 증액), 조합은 도시정비법 제29조의2제1항제2호 가목에 따라 적어도 2020.2.29. 정기총회가 개최되기 이전까지는 도시정비법 제114조에 따른 정비사업 지원기구(또는 한국감정원 및 한국토지주택공사)에 이 사건 2차 수정계약에 대한 공사비 검증 요청을 하였어야 한다.
그럼에도 조합은 도시정비법 제29조의2 규정에 의한 공사비 검증 요청을 하지 아니한 채 이 사건 2차 수정계약에 따라 변경된 평당 공사계약금액과 대지조성 및 건축시설공사비를 반영한 관리처분계획(안)을 정기총회 안건으로 상정하여 의결하였는 바, 위 관리처분계획(안) 중 건축시설공사비를 변경한 부분에 대한 총회 의결에는 공사비 검증 요청 절차가 누락된 절차상 하자가 존재한다.
3. 결어=도시정비법 제29조의2 및 구 도시정비법 부칙 제1조, 제2조에 의하면 2차 수정계약이 공사비 검증 요청 대상임이 명백할 뿐만 아니라, 조합으로서는 2차 수정계약 체결(2019.11.15.) 이후 정기총회가 개최(2020.2.29.)되기 이전까지 공사비 검증 요청을 할 수 있었으므로 2020.4.17. 동작구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 건축시설공사비를 변경한 관리처분계획 부분은 이 사건 임시총희 의결의 효력이나 가중 정족수 적용 여부와 상관없이 절차상 위법이 있어 취소되어야 한다.