1.일반적인 자산의 양도 또는 취득시기=자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않을 때는 등기부등본 상의 등기접수일로 한다. 다만, 대금을 청산하기로 한 날보다 먼저 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도한 날이 된다. 장기할부조건으로 자산을 취득하는 경우에는 소유권이전등기접수일과 사용수익일 중 빠른 날이 양도 및 취득시기이다.

자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일이 원칙이고 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 한다. 정비사업조합의 신축된 건축물이 소유권 이전고시일보다 먼저 사용한 경우에는 상기 조항에 따른 날이 취득일이다.

공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도일이 된다.

정비사업조합의 조합원이 종전토지및건물을 정비사업조합에 출자하고 신축된 건축물 분양받는 것은 환지로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다. 다만 조합으로부터 청산금을 수령하는 경우에는 양도소득세 과세대상이다. 환지 전의 토지가액이 환지 후의 토지가액에 비하여 높아서 조합으로부터 청산금을 수령하는 것은 감소된 부동산 가액에 대한 보상이기 때문이다. 즉 유상으로 부동산을 조합에 양도한 것에 대한 대가이기 때문이다.

2. 청산금의 양도시기

1)소유권 이전고시일까지 청산금을 수령한 경우=도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 종전토지및건물을 조합에 제공하고 그 대가로 당해조합으로부터 새로운 아파트를 취득할수 있는 권리(입주권)과 청산금을 교부받은 경우에 그 청산금은 종전부동산의 유상이전에 해당되어 양도소득세가 과세된다. 즉, 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 종전토지와건물을 제공하고 종전부동산의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우 청산금 해당부분에 대한 양도소득은 양도소득세 과세 대상이고, 그 양도시기는 대금을 청산한 날이다.

청산금을 분할하여 수령하였든, 한번에 수령하였든 무관하게 청산금을 모두 수령했다면 그 청산금을 모두 수령한 날이 대금을 청산한 날이 됨으로 그 때가 양도시기가 된다.

그런데 대금을 청산한 날까지 소유권 이전고시를 하지 않아서 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우, 그 양도시기는 목적물이 확정된 날이 된다. 즉, 정비사업조합의 경우에는 소유권 이전고시일의 다음날이 양도일이 된다. 청산금을 소유권 이전고시일 이전에 수령했어도 청산금의 양도시기 기산일은 소유권 이전고시일의 다음날이다.

2)소유권 이전고시일까지 청산금을 수령하지 못한 경우=“소유권이전고시일의 다음날까지 청산금을 수령 받지 못하고 추후에 청산금을 수령한 경우 그 청산금의 양도시기는 언제인가”하는 문제이다. 일반적으로 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날과 소유권등기접수일 중에서 빠른 날이 양도시기이다. 관련 법(소득세법 제98조)의 취지로 보아서 소유권 이전고시일까지 청산금을 수령하지 못했어도 소유권 이전고시가 먼저 발생되었기에 청산금의 양도시기를 소유권이전고시일의 다음날로 양도일로 기준삼아 양도소득세를 신고해야 한다.

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