상가임대차보호법에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이’ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고, 임대인이 이 의무를 위반하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 규정한다. 권리금회수기회 보호 혹은 권리금회수방해 금지 규정이다.
이때 일정한 경우에는 임대인이 새로운 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그 중 하나로 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 규정한다. ‘사용하지 아니한 경우’라는 법조문의 표현을 주목하자. 과거의 일 또는 현재에 진행되고 있는 일에 대한 표현이다.
뭔가 상황과 맞지 않다. 문제가 되는 시점은 임대차기간이 끝나가는 시점이다. 이제까지 임대인이 임차인에게 상가를 임대해 왔다. 임대인이 임차인을 통하여 영리목적으로 ‘사용한 경우’가 된다. 임대인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 아니한 경우’라면 임차인에게 권리금회수기회를 보호할 필요가 애초부터 없는 상황이다. 아예 분쟁이 일어날 여지가 없다.
이 규정은 종전 임대차기간이 만료되어 가는 시기에 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 한 규정이다. 임대인은 신규 임대차계약 체결을 거절하면서 “나는 임대차기간이 만료되면 앞으로 적어도 1년 6개월 동안은 다른 사람에게 임대도 하지 않고 내 스스로도 영리목적으로 사용하지 않을 것이다”라고 임차인에게 고지하고 실제로 1년 6개월 이상을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그래야 정당한 사유가 있는 것으로 보아 권리금회수를 방해하지 않은 것이 된다. 따라서 법조문은 ‘사용하지 않으려는 경우’라고 규정해야 해석상 의문이 없다. 애초에 국회가 엉터리 표현을 한 것이다.
놀랍게도 이 엉터리 표현대로 이 규정을 ‘사용하지 않았어야 한다’, 즉 과거형으로 해석하여 대법원 판단을 받은 하급심 판결도 있다.
임대인이 건물 철거 및 재건축 공사를 할 것이라는 계획을 고지하면서 임대차갱신을 거절하였고, 실제로 임차인이 퇴거한 후 상가를 공실로 두고 있다가 재건축 공사를 하였고, 사용하지 않은 기간이 1년 6개월 이상인 사례다.
이 사건의 하급심은 “위 규정의 문언 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가를 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러위 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다”는 이유를 들어, 임대인에게 정당한 사유가 없다고 하여 손해배상을 하라고 판결하였다.
이 하급심 판결은 대법원에서 파기되었다. 대법원은 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말한다고 보았다. 신규 임대차계약 체결을 거절하는 시점에서 장래 ‘사용하지 않을’ 계획을 알리면 된다고 본 것이다. 지극히 상식적인 판결이다. 상식으로 되돌아 와서 그나마 다행이다. 국회나 법원이 우리 사회를 얼마나 혼돈 상태로 몰아넣는가.